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Nachstellung und Bedrohung: Nachbarliche Schikane zieht Schadenersatz nach sich

Wer seinem Nachbarn mit der Verletzung der Gesundheit oder des Lebens droht und ihn zum Wegzug veranlasst, ist zum Schadenersatz verpflichtet. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe klargestellt.

Optische Beeinträchtigungen: Kein Mangel der Mietsache

Bei rein optischen Beeinträchtigungen handelt es sich nicht um Beschädigungen, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen. Daher liege auch kein Mangel vor. So sieht es das Landgericht (LG) Hanau.

Sanierungsstau in WEG: Wann müssen Eigentümer handeln?

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist es zu einem regelrechten Sanierungsstau gekommen. Sie überlegen daher, ob und welche Maßnahmen sie ergreifen sollen. Hier kann eine aktuelle Entscheidung des Bundesgesrichtshofs (BGH) bedeutsam sein: Danach muss die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung einen Sanierungsstau des Gemeinschaftseigentums beseitigen. Das gilt auch, wenn dieser erheblich ist.

Rücksichtnahme: Kinderlärm ist nicht unbegrenzt hinzunehmen

Kommt es in den nächtlichen Ruhezeiten wiederholt zu Kinderlärm, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das sagt das Landgericht (LG) Berlin.

Corona-Pandemie: WEG-Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz

Eine Eigentümerversammlung auf dem Spielplatz der Eigentumsanlage widerspricht zumindest zu Pandemiezeiten nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Sie stellt keinen Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung dar. Das entschied jetzt das Amtsgericht (AG) Wedding.

Mietvertrag: Bindung des Mieters an einen vom Vermieter bereitgestellten Kabelanschluss

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: In Mietverträgen über Wohnraum darf vereinbart werden, dass der Mieter für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses an einen vom Vermieter zur Verfügung gestellten kostenpflichtigen Breitbandkabelanschluss gebunden ist.

WEG-Miteigentümer: Kein Anspruch auf Schlüssel für fremde Haustüren

Auch wenn die Hauseingangstüren in einer Mehrhausanlage zum Gemeinschaftseigentum gehören, hat nicht jeder Eigentümer Anspruch auf Zugang zu allen Schlüsseln, sagt das Landgericht (LG) Karlsruhe.

Rückgabepflicht: 18 Jahre Schuppen genutzt? Nur Leihe, keine Miete!

Wenn ein Vermieter es duldet, dass sein Mieter lange Jahre einen Schuppen nutzt, wird zwischen ihnen grundsätzlich nur ein Leihvertrag vereinbart. Die Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zu der Annahme einer unwiderruflichen Gestattung. Folge: Der Vermieter kann den Schuppen jederzeit zurückfordern, wenn die Dauer der Leihe weder bestimmt noch aus dem Zweck heraus zu entnehmen ist. So sieht es das Amtsgericht (AG) Brandenburg.

Renovierungsarbeiten: Miete ist auch bei Umzug ins Seniorenheim zu zahlen

Der Mieter ist verpflichtet, Miete zu zahlen, auch wenn er sich bereits in einem Seniorenheim befindet und der Vermieter nach seinem Auszug schon vor Ablauf der Mietzeit Handwerker mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat. Das hat das Landgericht (LG) Koblenz klargestellt.

Betriebskosten: Darf der Vermieter eine maschinenschriftliche Abrechnung handschriftlich ergänzen?

Ja! Denn da Betriebskostenabrechnungen keinen Formvorschriften unterliegen, berühren handschriftliche Ergänzungen, die aus sich heraus verständlich sind, nicht die formelle Wirksamkeit maschinenschriftlicher Abrechnungen, sagt das Landgericht (LG) Wiesbaden.

Hausgeldrückstände: Entziehung eines Wohnungseigentums droht!

Fortlaufende, nicht nur geringfügige Hausgeldrückstände begründen eine Pflichtverletzung, die nach Abmahnung zu einer Entziehung des Wohnungseigentums berechtigt. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden.

Vermieterpflicht: Das Treppenhaus darf nicht zur Falle werden

Ist das Treppenhaus so zugestellt, dass die Mieter nicht mehr gefahrlos ins Freie gelangen können, muss die örtliche Bauaufsicht einschreiten. Aber: Kann der Vermieter sich gegenüber einer sofort vollziehbaren Beseitigungsverfügung auf Besitz- und Eigentumsrechte seiner Mieter berufen? Nein, sagt nun das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster.

Formerfordernis: Wohnungskündigung mit „i. A.“ unterschreiben genügt nicht!

Eine mit dem Kürzel i. A. unterschriebene Kündigung wahrt nur unter besonderen Umständen die notwendige gesetzliche Form. Das hat das Landgericht (LG) Wuppertal entschieden.

Wohnungseigentum: Eigentümergemeinschaft muss die Selbstbeteiligung aus der Gebäudeversicherung bei Leitungswasserschaden tragen

Der Selbstbehalt bei einer Gebäudeversicherung ist bei einem Leitungswasserschaden nicht anteilig zwischen geschädigtem Sondereigentümer und ebenfalls geschädigter Wohnungseigentümergemeinschaft aufzuteilen. Vielmehr trägt die Gemeinschaft diesen allein. So hat nun das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden.

Mietbeendigung: Renovierung „um des lieben Friedens willen“

Führt ein Mieter nach Mietende unter Vorbehalt Schönheitsreparaturen durch, die er, wie sich später zeigt, nicht schuldete, hat er gegenüber dem ehemaligen Vermieter einen Zahlungsanspruch. Das entschied jetzt das Landgericht (LG) Berlin.

Gewerberaummiete: Äußerung „Entmieten durch Vergasen“ in öffentlich einsehbarer Facebook-Gruppe rechtfertigt eine fristlose Kündigung

Das Absetzen des Kommentars „Entmieten durch Vergasen“ auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe stellt einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. Das stellte das Landgericht (LG) München I nun klar.

Mietvertragsende: Wohnung samt Einbauten weitervermietet: Kein Schadenersatz gegen den Vormieter

Sieht der Vermieter davon ab, gegen seinen Willen zurückgelassene Einbauten des scheidenden Wohnungsmieters (z. B. Badewannen-Glasaufsatz, Einbauschrank, Laminatboden) auszubauen und vermietet er die Wohnung mitsamt der Einbauten an einen Nachmieter, steht ihm gegen den Vormieter nicht ohne Weiteres ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe der fiktiven Rückbaukosten zu. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Mietvertragsende: Wohnungsauszug: Farbige Wände nicht immer ein Schaden

Farbige Wände (auch in Form von Fototapeten) sind in der Mietwohnung nicht als Beschädigung anzusehen. Voraussetzung: Die Wohnung wurde in einer nicht neutralen Dekoration an den Mieter übergeben. So sieht es das Landgericht (LG) Oldenburg.

Mietverhältnis: Beschimpfung rechtfertigt nicht ohne Weiteres eine fristlose Kündigung

Die einmalig gegenüber einem Hausverwalter geäußerten Worte „fuck you“ unter Berücksichtigung der angespannten Situation während eines Räumungsrechtsstreits begründen keine außerordentliche Kündigung. Es handelt sich um eine jugendsprachlich verbreitete Unmutsäußerung, die nicht derart schwerwiegend und ehrverletzend ist, dass sie die Unzumutbarkeit der Fortsetzung eines Mietverhältnisses begründet. So sieht es jedenfalls das Amtsgericht (AG) Berlin-Köpenick.

Mietsache: Kein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung von Heizkörpern

Ein Anspruch des Mieters auf Verplombung oder Stilllegung einzelner Heizkörper besteht nicht. Umgekehrt hat der Mieter die Pflicht, die Mieträume im Rahmen seiner nebenvertraglichen Obhutspflicht entsprechend zu beheizen und zu lüften, sodass die Räume keinen Schaden nehmen. Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Mietnebenkosten: Kosten für Treppenhausreinigung auf alle Mieter umlegbar

Der Vermieter kann die Kosten der Reinigung des Treppenhauses als Betriebskosten auf alle Wohnungsmieter umlegen, selbst wenn einzelne Mieter nur die Kellertreppe dieses Treppenhauses benutzen. Das hat das Amtsgericht (AG) Brandenburg jetzt entschieden.

WEG: Einheitliche Jahresabrechnung bei Untergemeinschaften in Mehrhausanlage

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden: Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.

Zweckentfremdung von Wohnungen: Airbnb: Pflicht zur Übermittlung von Vermieterdaten bei Anfangsverdacht

Behörden dürfen die Betreiber von Internet-Plattformen zur Buchung und Vermietung privater Unterkünfte bei einem Anfangsverdacht für eine Zweckentfremdung verpflichten, die Daten der Vermieter zu übermitteln. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin entschieden.

Eigenbedarfskündigung: Schutz alter und verwurzelter Mieter

Das Landgericht (LG) Berlin hat jetzt entschieden: Mieter können vom Vermieter unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter und ihre langjährige und tiefe Verwurzelung am Ort der Mietsache die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Nachbarstreitigkeiten: Abschneiden überhängender Äste bei Gefahr für Standfestigkeit des Baums

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden: Ein Grundstücksnachbar darf vorbehaltlich naturschutzrechtlicher Beschränkungen von seinem Selbsthilferecht auch dann Gebrauch machen, wenn durch das Abschneiden überhängender Äste das Absterben des Baums oder der Verlust seiner Standfestigkeit droht.

Mietmangel: Vermieter sollten keine Informationsblätter zum richtigen Lüften herausgeben

Ein Mietmangel liegt auch vor, wenn sich Schimmel in der Wohnung nicht baubedingt bildet, sondern weil der Vermieter fehlerhaft über Lüftungsverhalten informiert. So sieht es das Landgericht (LG) Berlin.

Wohnungseigentum: Verwalter darf über Versorgungsverträge entscheiden

Der Verwalter darf über den Abschluss eines Versorgungsvertrags regelmäßig aus eigener Befugnis entscheiden und muss keinen Eigentümerbeschluss einholen. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt am Main.

Wohnraummietvertrag: Nichtbeheizen rechtfertigt ordentliche Kündigung

Heizt der Mieter die Wohnung nicht, kann dies Schäden an der Mietsache hervorrufen. Sein Verhalten rechtfertigt eine ordentliche Kündigung. So hat es jetzt das Landgericht (LG) Hannover entschieden.

Betriebskosten: Vermieter können Kosten für Rauchmelder auf Mieter umlegen

Das Landgericht (LG) München I hat entschieden: Die Umlage von „sonstigen Betriebskosten“, die nach Mietvertragsabschluss neu entstanden und im Mietvertrag nicht im Einzelnen benannt sind (hier: Wartungskosten für Rauchwarnmelder), erfordert in jedem Fall eine entsprechende Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter, in welcher der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird. Kurzum: Kosten für Rauchmelder sind danach umlagefähig, wenn der Vermieter sie ankündigt.

BGH-Entscheidung: Erste Musterfeststellungsklage in Mietsachen gescheitert

Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter bis 31.12.18 angekündigt werden, rechtfertigen eine Mieterhöhung nach altem, bis zum 31.12.2018 geltenden Recht, auch wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und der Ausführung der Arbeiten fehlt. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

WEG: Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums

Der Eigentümer einer verwalterlosen Zweier-Eigentümergemeinschaft ist nach der Novelle des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht berechtigt, Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das gilt selbst dann, wenn das Verfahren bereits vor diesem Datum anhängig war. Klagebefugt ist nur noch die Gemeinschaft. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden und führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort.

Genehmigungspflicht: Darf der Mieter ein Katzennetz am Balkon anbringen?

Das Anbringen eines Katzennetzes am Balkon der Mietwohnung zählt zum vertragsgemäßen, genehmigungsfreien Gebrauch der Wohnung. Das gilt nach dem Amtsgericht (AG) Berlin-Tempelhof-Kreuzberg jedenfalls, wenn das Netz ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert und so die Fassade kaum optisch beeinträchtigt wird.

Mietverhältnis: Wenn die Mieter in der Wohngemeinschaft wechseln

Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Entlassung eines Mieters einer Wohngemeinschaft aus dem Vertrag besteht nicht, wenn es im Laufe des Mietverhältnisses durch mehrere Nachtragsvereinbarungen jeweils zu einem Austausch von Mitmietern gekommen ist. Das hat das Amtsgericht (AG) Regensburg entschieden.

Persönlichkeitsrecht: Kameraüberwachung ist für Nachbarn unzumutbar

Eine an einer Hauswand installierte Videokamera muss wegen einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Nachbarn entfernt werden, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein „Überwachungsdruck“ und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung des Nachbarn entstehen. So entschied es jetzt das Landgericht (LG) Frankenthal.

WEG-Recht: BGH zum Kopfstimmenprinzip bei Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell entschieden: Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme.

Berliner Mietendeckel: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ist nichtig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat jetzt entschieden: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln; „Berliner Mietendeckel“) ist mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig

Gewerberaummiete: Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown“: Miete trotzdem zu zahlen

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts (LG) Heidelberg bestätigt.

Eigenbedarfskündigung: Platz für das Au Pair kann Eigenbedarf begründen

Das Amtsgericht (AG) München hat jetzt eine beklagte Mieterin verurteilt, ihre Zwei-Zimmer-Mietwohnung von 59 qm zu räumen und an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter herauszugeben.

BGH-Rechtsprechung: Unzulässiger Mietendeckel: Der Staat haftet nicht

Mietern stehen keine Amtshaftungsansprüche zu, wenn eine Landesregierung hier das Land Hessen eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, diese Verordnung keine Begründung enthält, also unwirksam ist. Das gilt auch, wenn der Mieter sich deshalb einer berechtigten Mieterhöhung ausgesetzt sieht und eine nach der (unwirksamen) Begrenzungsverordnung überhöhte Miete nicht zurückverlangen kann. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

WEG: Anspruch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch in Corona-Zeiten?

Haben Eigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch während der Corona-Pandemie? Ja, sagt eindeutig das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Es sei aber auch nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewerbe und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiere.

Schadenersatz: Nichträumung durch den Untermieter

Gibt ein Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht heraus und wird ihm eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm Schadenersatz verlangen, und zwar in Höhe der vom Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung. So hat es nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Eigenbedarfskündigung: Wie lange muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen?

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss er den Mieter wenn er ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vermeiden will auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinweisen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Mietvertrag: Immer wieder Ärger bei Flächenabweichungen „nach unten“

Weicht die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche der Wohnung oder der Gewerbeimmobilie von den tatsächlichen Gegebenheiten ab, kommt es oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen der Mietvertragsparteien bis hin zu den höchsten Gerichten. Meist wollen die Mieter dann, dass die Miete an die tatsächliche Fläche angepasst wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun ein Machtwort für zwei in der Praxis häufige Konstellationen gesprochen.

Vergleichsmiete: Mietspiegel oder Sachverständigengutachten?

Das Gericht darf vom Einholen eines beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist. So möchte der Bundesgerichtshof (BGH) Kosten und Zeit sparen.

Rückbaupflicht: Wenn der Räumungstitel zu unbestimmt ist …

Verpflichtet ein Urteil den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen, den „früheren Zustand“ wiederherzustellen, ohne dies näher zu erläutern, ist der Titel zu unbestimmt. Er kann nicht vollstreckt werden. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M.

Hausfriedensstörung: Dem Mieter droht die Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Doch wann liegt ein solches Interesse vor? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt: Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter Mit-Mieter beleidigt („Du Arschloch“) und bedroht.

Mietnebenkosten: Baumfällkosten sind auf den Mieter umlegbar

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. So sieht es anders als erst kürzlich das Amtsgericht (AG) Leipzig das Landgericht (LG) München.

WEG-Recht: Ein Imbiss ist kein Laden

Ein Dönergrill darf im Teileigentum „Laden“ nicht betrieben werden. Denn er stört typischerweise mehr als ein Ladengeschäft. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) München entschieden.

Mietminderung: Wenn das Fenster nicht ganz zu öffnen ist …

Einbauten des Vermieters nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde können eine Mietminderung rechtfertigen. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin in einem ungewöhnlichen Fall entschieden.

Ferienwohnung: Eigenmächtiges Handeln des Vermieters kann teuer werden

Kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anmietung einer Ferienwohnung, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres das Schloss austauschen. Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin.

WEG-Verwaltung: Jahresrechnung: Es kommt auf den Zeitpunkt des Beschlusses an

Für die Beurteilung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Beschlusses an. Er kann nicht durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen etc. geheilt werden.

Betriebskostenumlage: Kosten der Baumfällung nicht umlagefähig

Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.

WEG-Immobilie: Wer trägt die Kosten für nicht verbrauchte Heizmaterialien?

Es ist eine häufig wiederkehrende Streitfrage: Eine Eigentumswohnung wird veräußert oder der Mieter wechselt. Wie ist nun mit den Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe zu verfahren? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Antwort gegeben.

Beschlussanfechtung: Eigentümerversammlung darf nicht an einem Feiertag stattfinden

Das Amtsgericht (AG) Biedenkopf hat nun festgestellt: Die Terminierung einer Wohnungseigentümerversammlung an einem allgemeinen christlichen Feiertag ist unzumutbar. Dies gelte auch, wenn alle Miteigentümer muslimischen Glaubens sind.

Gasversorgung: Mieter erkrankt nach irrtümlicher Heizungssperre: Trotzdem kein Schadenersatz

Irrtümer passieren. Dass diese nicht immer nachteilige finanzielle Folgen haben müssen, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. Erkältet sich ein Mieter zum Zeitpunkt einer irrtümlich unterbrochenen Gasversorgung, muss er nicht nur den ursächlichen Zusammenhang nachweisen, sondern auch selbst zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch eigene Vorkehrungen beitragen. Einen „automatischen“ Schadenersatzanspruch hat er nicht.

Mietminderung: Wie darf die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen gemindert werden?

Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs zurzeit des Mietmangels. Bemessungsgrundlage ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Brandenburg klargestellt.

Mieterpflichten: Das muss der Mieter nach einer Mängelanzeige hinnehmen

Nach einer Mängelanzeige des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen. Er ist auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten ist notwendiger Bestandteil der Instandhaltungspflicht und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann auch fachkundige Personen hinzuziehen oder im Termin ein Diktiergerät verwenden, ja sogar Fotos anfertigen, soweit er keine Personen fotografiert und es einen nachvollziehbaren Grund für die Fotos gibt.

Wohnraummodernisierung: Vermieter aufgepasst: Nicht zu früh Modernisierungen ankündigen

Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Es gibt zwar keine gesetzlich geregelte Höchstfrist, nach deren Überschreiten der Vermieter seine Ansprüche aus einer Modernisierungsankündigung verliert, wenn er nicht mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme beginnt. Allerdings ist ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahme ausgesprochene Ankündigung gestützter Duldungsanspruch nicht durchsetzbar. Er verstößt gegen Treu und Glauben.

Gewerberaummiete: Schulnähe als Mangel einer gemieteten Spielhalle

Wird in einem Mietvertrag als Nutzungszweck der Betrieb einer Spielhalle vereinbart und werden die landesrechtlich geregelten Mindestabstände zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen (hier: Schule) unterschritten, begründet die behördliche Nutzungsuntersagung der Spielhalle einen Mangel der Mietsache. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Corona-Pandemie: WEG: Eigentümerversammlung darf nicht beschränkt werden

Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darf den Teilnehmerkreis nicht einschränken auch nicht, um Vorgaben aufgrund der Corona-Pandemie zu erfüllen. Geschieht dies doch, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts nichtig.

Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.

Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?

Bauliche Veränderungen: Form des Beschlusses sowie Pflichten und Haftung des Verwalters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Dabei sind auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt. Daneben muss ggf. die Zustimmung der Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Rückgabe der Mietsache: Dübellöcher und Latexfarbanstrich – immer ein Problem

Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Wuppertal hätte ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübel entfernen und Löcher fachgerecht verschließen müssen. Zudem sei er verpflichtet gewesen, einen Latexfarbanstrich zu beseitigen oder entsprechend vorzubehandeln.

Mietrecht: Viel Streit um wenig Hund

In einem aktuellen Fall des Landgerichts (LG) Leipzig hätte der Mieter der Genehmigung für das Halten seines Hundes bedurft. Auf diese hätte er auch einen Anspruch gehabt. Doch rührte er sich nicht. Dennoch durfte ihm der Vermieter deswegen nicht kündigen.

Gewerberaum: Trotz Krankheit darf Mieter nicht einfach fristlos kündigen

Auch wenn der Mieter schwer erkrankt ist, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Gewerbemietraumvertrags. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock klargestellt.

Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Mietrecht: Wenn Nachbars Dachziegel blenden …

Zwei Gebäude liegen nebeneinander. Das eine ist mit sogenannten engobierten Dachziegeln gedeckt. Der Mieter des anderen Gebäudes verklagte seinen Vermieter, damit dieser vom Eigentümer des erstgenannten Gebäudes verlangen sollte, dass der eine Blendwirkung, die von den Ziegeln ausgehe und die ihn bei Sonnenschein oder hellem Mondschein beeinträchtige, beseitige und künftig unterlasse.

Vertragsgestaltung: Formulierung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“ – genügt das?

Vereinbaren Vermieter und Mieter einzelvertraglich, dass der Mieter alle Betriebskosten tragen muss, reicht diese Formulierung im Bereich der Gewerberaummiete aus. Folge: Der Mieter muss die Grundsteuer tragen, auch wenn diese nicht ausdrücklich benannt ist.

Wohnungseigentum: Ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die Gemeinschaft Bäume fällen will …

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Sie entspricht diesem Grundsatz bei mehreren Entscheidungsmöglichkeiten nur, wenn eine sogenannte Ermessensentscheidung getroffen wird. Dazu gehört auch, festzustellen, ob eine Ermessensentscheidung möglich ist oder ob eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Letzteres ist der Fall, wenn der Spielraum der Gemeinschaft so weit reduziert ist, dass sie nur eine fehlerfreie Entscheidung treffen kann.

Wohnraummiete: Was kostet der Verlust des Wohnungsschlüssels?

Haben Sie als Mieter auch schon einmal Ihren Wohnungsschlüssel verloren? Oder sind Sie Vermieter und haben einen Mieter in einem solchen Fall aufgefordert, die dadurch angefallenen Kosten zu erstatten? Dann müssen Sie wissen: Verliert ein Mieter seine Wohnungsschlüssel, ist er nur dann verpflichtet, die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage eines Mehrfamilienhauses zu erstatten, wenn im Einzelfall aus objektiver Sicht eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. So sieht es jedenfalls das Landgericht (LG) München

Zwangsräumung: Corona-Krise: Kann trotz Infektionsgefahr zwangsgeräumt werden? Ja!

Wegen der Covid-19-Pandemie stellt eine Räumungsvollstreckung angesichts der akuten Gesundheitsgefahr für die Bevölkerung keine sittenwidrige Härte dar. Sie muss daher nicht eingestellt werden. So hat es jetzt das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden.

Tierhaltungsvereinbarung: Hund, Katze, Maus – Tierhaltung im Mietshaus

In Deutschland werden Millionen Hunde, Katzen, Ziervögel und Kleintiere gehalten. Tierhaltungsvereinbarungen haben im Mietrecht daher erhebliche Bedeutung. Nach dem Urteil des BGH ist ein formularvertraglicher völliger Ausschluss der Tierhaltung („Hunde und Katzen“) unzulässig, auch soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden. Dasselbe gilt, wenn die Zustimmung zur Tierhaltung durch die Klausel ins „freie Ermessen“ des Vermieters gestellt wird. Doch was gilt im Einzelnen?

Grundsicherung: Jobcenter muss keine Miete für Scheinverträge zahlen

Das Jobcenter muss nur dann Miete für Grundsicherungsempfänger übernehmen, wenn die tatsächlichen Kosten offengelegt werden.

Aktuelle Gesetzgebung: Gesetzentwurf: Reformierung des Wohneigentumsgesetzes

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt (19/18791).

Unbefugte Gebrauchsüberlassung: Kein Beweis mithilfe heimlicher Videoaufzeichnungen

Der Vermieter kann eine Kündigung von Mietraum wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht auf Sachvortrag stützen, der auf heimlich veranlassten Videoaufzeichnungen des Wohnungseingangsbereichs beruht.

Kündigungsrecht: Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung eines Mietvertrags

Bei einer vorsätzlichen unwirksamen Kündigung des Vermieters hat die zu Unrecht gekündigte Mieterin Anspruch auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens.

Mietsicherheiten: Nur eingeschränkte Aufrechnung mit Kautionen bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

Benachteiligungsverbot: Diskriminierung bei der Einladung zur Wohnungsbesichtigung

Trägt ein Mietinteressent hinreichende Indizien dafür vor, dass die mehrfachen Absagen für Wohnungsbesichtigungen offensichtlich aufgrund seines türkisch klingenden Namens erfolgten, muss der Vermieter beweisen, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen haben.

Eigenbedarfskündigung: Das Geschäft mit dem Eigenbedarf

Erhält ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung, sollte er sich sein weiteres Vorgehen gut überlegen. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen es dem Vermieter möglicherweise nur darauf ankommt, ein gutes Geschäft zu machen. Wie wichtig hier eine gute Beratung ist, zeigt der folgende Fall.

Aufrechnung: Voraussetzung für Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsanspruch

Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadenersatzanspruchs aufrechenbar gegenüberstanden.

Kündigung: Aufrechterhalten der ordentlichen Kündigung nach Zahlungsverzug kann treuwidrig sein

Kündigt ein Vermieter ein langjähriges Wohnraummietverhältnis wegen eines erstmaligen Zahlungsverzugs des Mieters sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich, wird seine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand binnen weniger Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht. Hält der Vermieter die ordentliche Kündigung dennoch aufrecht, kann dies treuwidrig sein.

WEG: DS-GVO kann Sondervergütung für den Verwalter rechtfertigen

Ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Verwalter bestellt, ist dieser neben der WEG Mitverantwortlicher im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO).

WEG: Schadenersatzpflicht des WEG-Verwalters bei Sturz eines Wohnungseigentümers

Stürzt ein Wohnungseigentümer eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinab und verletzt sich schwer, kann er einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem WEG-Verwalter aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht haben.

Kündigungsrecht: Bei massiver Lärmbelästigung und Bedrohung greift die fristlose Kündigung

Stört der Mieter massiv den Hausfrieden, kann der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen.

WEG: Keine pauschale Gebühr für Hausgeldklagen des Verwalters

Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, wonach der Verwalter für den Fall einer Hausgeldklage 200 EUR pauschal erhalten soll, ist unwirksam.

Mietnebenkosten: Kosten für Überprüfung der Mülltrennung sind umlagefähig

Wird in einer Wohnanlage fehlerhaft Müll getrennt und werden dem Vermieter daher erhöhte Müllbeseitigungskosten für das Prüfen der Mülltrennung und das Nachsortieren berechnet, kann er auch diese als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Mietnebenkosten: Kosten für Sicherheitsdienst sind nur bedingt umlagefähig

Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst sind keine umlagefähigen Nebenkosten, wenn der Dienst hauptsächlich Tätigkeiten entfaltet, die auf die öffentlich zugänglichen Flächen einer Wohnanlage entfallen.

WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung kann auch vorbereitende Maßnahme für späteren Eigentümerbeschluss sein

Der Begriff der Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist weit zu verstehen. Er umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.

WEG: Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit

Die Wohnungseigentümer haben einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt.

Kündigungsrecht: Keine Eigenbedarfskündigung bei Selbstmordgefahr des Mieters

Ist für den Fall einer Räumungspflicht des Mieters eine Selbstmordgefahr positiv festgestellt worden, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.

WEG: Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist auslegungsbedürftig.

Tod des Mieters: Für den Eintritt in das Mietverhältnis reicht die Pflege des Wohnungsinhabers nicht aus

Allein die aufopferungsvolle Pflege des Mieters durch sein Kind gibt keinen Anspruch nach dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten zu dürfen.

Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters im Dezember 2018, die nur dazu dient, sich die Vorteile aus dem bis zum 31.12.18 geltenden Recht zu sichern, ist keine wirksame Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung.

Mietmangel: Minderungshöhe bei Abschaffung der Antenne

Heißt es im Mietvertrag „Das Haus ist mit (…) Hör- und Sehfunk“ ausgestattet, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Radio- und Fernsehfunk.

Erbrecht: Persönliche Haftung eines Erben bei Eintritt in das Mietverhältnis

Tritt der Erbe kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein, weil der Erblasser alleine in der Wohnung lebte, kündigt er das Mietverhältnis aber nicht innerhalb eines Monats, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe auch persönlich haftet.

Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat will privaten Einbau von Ladestellen erleichtern

Um die Elektromobilität zu fördern möchte der Bundesrat den privaten Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge erleichtern. In einem am 11.10.2019 beschlossenen Gesetzentwurf schlägt er Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsgesetz vor.

Räumungsprozess: Eigenbedarfskündigung für eine Wohnung in einer anderen Stadt

Es kann gegen einen Eigenbedarf des Vermieters sprechen, wenn er auch zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung das vermeintlich unabweisbare Bedürfnis zum Umzug an den Ort der Mietsache nicht anderweitig umgesetzt hat.

Erbschaftsteuer: Steuerbefreiung für Familienheime wird nur für eine Wohnung gewährt

Haben die Erblasserin und der Alleinerbe zwei Wohnungen gemeinsam genutzt und nutzt der Erbe beide Wohnungen nach dem Tod der Erblasserin unverändert weiter, kann die Erbschaftsteuerbefreiung nur für eine Wohnung gewährt werden.

WEG: Austausch einer Schließanlage bei Schlüsselverlust

Auch eine von einer WEG eingesetzte Hausverwaltung ist berechtigt, eine Schließanlage unverzüglich auszutauschen, wenn sie sich hierzu veranlasst sehen darf. Dies ist der Fall, wenn und soweit durch den Verlust des Schlüssels einer Schließanlage konkret zu befürchten ist, dass der nicht auffindbare Schlüssel durch Unbefugte missbräuchlich verwendet wird.

Rückgabe der Mietsache: GbR: Verbotene Eigenmacht bei eigenmächtiger Rückgabe

Gibt ein gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mietobjekt eigenmächtig an den Vermieter zurück, kann eine verbotene Eigenmacht gegenüber der GbR vorliegen.

Schadenersatz: Kein Ersatz von Maklergebühren bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Ein Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung vom Vermieter Schadenersatz verlangen.

Wohnungsbesichtigung: Vermieter darf Mietwohnung nicht mit beliebigen Dritten besichtigen

Vermieter haben kein Recht, die Mietwohnung zusammen mit beliebigen dritten Personen zu besichtigen. Das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung gebietet es vielmehr, dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird.

Räumung: Räumungsfrist kann trotz drohender Obdachlosigkeit versagt werden

Eine Räumungsfrist kann ausnahmsweise auch versagt werden, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.

Aktuelle Gesetzgebung: Abschlussbericht der Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Auf ihrer Frühjahrskonferenz haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder beschlossen, eine länderoffene Arbeitsgruppe zur Reform des WEG einzurichten. Die Leitung der Arbeitsgruppe erfolgte gemeinsam durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und durch das Bayerische Staatsministerium der Justiz. Die Arbeitsgruppe hat nur ihren Abschlussbericht vorgelegt.

Kündigungsrecht: Mieter beleidigt und bedroht Vermieter auf Facebook

Wird ein Vermieter auf dem Facebook-Profil des Mieters in einen öffentlich gestellten Beitrag beleidigt und bedroht, berechtigt ihn dies zu einer fristlosen Kündigung.

Vertragsgemäßer Gebrauch: Kein Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Gebrauchsspuren der Mietsache

Ein Vermieter hat bei Ende des Wohnungsmietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung.

WEG: Die Stimmanteile von „Geisterwohnungen“ können beschränkt werden

Liegen schwerwiegende Gründe vor, kann jeder Wohnungs- oder Teileigentümer von einem anderen Miteigentümer die Abänderung der Stimmkraftregelung gem. Teilungserklärung, d. h. den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung, verlangen.

Mieterhöhung: Ein kostenpflichtiger Parkplatz kann den Wohnwert erhöhen

Ein vom Vermieter zur Verfügung gestellter Pkw-Parkplatz in der Nähe ist wohnwerterhöhend. Dies gilt auch, wenn er angemietet werden muss. Daher ist er zu berücksichtigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird.

Nachbarrecht: Illegaler Carport muss entfernt werden

Ein ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer errichteter Carport muss wieder abgerissen werden.

Umbaumaßnahmen: Mieter kann weitreichende Umbaumaßnahmen stoppen lassen

Werden Umbaumaßnahmen in einem Gebäude durchgeführt, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, kann dies das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen. Es kann zugleich dessen Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören.

Mietminderung: Wer eine provisorische Mangelbeseitigung ablehnt, kann sein Minderungsrecht verlieren

Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre.

WEG: Beschluss über Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans ist wirksam

Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.

WEG: Mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters

Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

Zwangsräumung: Keine Räumung wegen Eigenbedarf, wenn dieser zwischenzeitlich entfallen ist

Wenn ein Kündigungsgrund zwar im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestanden hat, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.

Kündigungsrecht: Tod des Gewerberaummieters: Vertragliche Fristen gehen vor

Ein Geschäftsmann hatte Räume für sein Unternehmen angemietet. Im vom Vermieter vorformulierten gewerblichen Mietvertrag steht: „Der Vertrag kann aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden. Ein solcher ist z. B. der Tod des Vertragspartners. In diesem Fall kann der Mietvertrag vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr gekündigt werden.“ Der Geschäftsmann verstirbt. Die Erben fragen, ob sie nicht schneller aus dem Mietvertrag herauskommen.

Mangel der Mietsache: Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, hat das weitreichende Folgen.

WEG: Miteigentümer darf Gemeinschaftsflächen nicht mit Kamera überwachen

Bereits die bloße Möglichkeit, von einer Überwachungskamera seines Nachbarn gefilmt zu werden, kann schon unzumutbar sein.

Modernisierung: Rollläden müssen nach Balkonanbau wieder montiert werden

Baut der Vermieter einen Balkon an, ohne die Fassade zu dämmen, muss er die dafür demontierten Außenrollläden anschließend wieder anbringen.

Mietgebrauch: Miete einer Pferdebox: Wann liegt übermäßige Beanspruchung vor?

Für die Frage, ob die Tierhalterhaftpflichtversicherung eintritt, wenn ein Pferd ständig gegen die angemietete Box-Trennwand tritt und diese hierdurch beschädigt wird, ist zunächst zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht ohnehin eine Einstandspflicht für Schäden an gemieteten Sachen ausgeschlossen ist. Des Weiteren ist zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht Leistungsfreiheit besteht, weil eine „übermäßige Beanspruchung“ vorliegt.

Eigenbedarf: Alter allein schützt bereits vor Kündigung

Im Fall einer Eigenbedarfskündigung können Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

WEG: Neuer Eigentümer hat Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung

Der neue Eigentümer einer Wohnung hat gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung.

Mietvertrag: Kosten für Bonitätsauskunft nicht erstattungsfähig

Der Vermieter kann die Kosten für eine Bonitätsauskunft weder als Schaden gem. § 280 Abs. 1 BGB noch als Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1, § 280 Abs. 2 BGB ersetzt verlangen.

Mietverhältnis: Unerlaubter Waffenbesitz kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Ein Mieter, der eine Waffe und Munition in der angemieteten Wohnung aufbewahrt, verstößt gegen seine Obhutspflichten und stört zugleich nachhaltig den Hausfrieden.

AGB: Unwirksamkeit von Vollmachtsklauseln

Die Klausel: „Erklärungen können grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen.“ ist unwirksam.

Ende des Mietverhältnisses: Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erst fällig, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich befriedigen darf.

Mietereinbauten: Beseitigungspflicht des Mieters bei Auszug

Ein Mieter muss bei seinem Auszug von ihm errichtete Baulichkeiten entfernen. Dies gilt auch, wenn er diese durch Vereinbarung von seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat. Darlegungs- und Beweispflichtig für den Eigentumserwerb des Mieters an den übernommenen Baulichkeiten ist der Vermieter.

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts.

Eigenbedarf: Rechtmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung, die lediglich auf den Wunsch gestützt ist, im Elternhaus zu wohnen, und die wegen einer körperlichen Behinderung darauf verweist, dass die alte Wohnung auf Dauer ungeeignet, im Elternhaus hingegen das Badezimmer bereits behindertengerecht umgebaut sei und dort möglichweise in absehbarer Zeit benötigtes Pflegepersonal untergebracht werden könne, ist bereits formell ungenügend und nichtig/unwirksam.

Instandsetzungsanspruch: Mieter muss für Anspruch die Wohnung nicht selbst nutzen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Instandsetzung in einen vertragsgemäßen Zustand. Dass er die Wohnung Familienangehörigen überlassen hat, spielt dabei keine Rolle. Denn der Mangelbeseitigungsanspruch erfordert keine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Mieter.

Modernisierungsmieterhöhung: Auch für EG-Mieter ein Vorteil: Aufzug fährt bis in den Keller

Der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls ist grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache.

Ruhestörung: Baustellenlärm kann zur Mietminderung berechtigen

Baulärm ist regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen.

Ende des Mietverhältnisses: Schlüsselrückgabe per Briefeinwurf

Mit einer unangekündigten Übersendung der Wohnungsschlüssel erlangt der Vermieter zwar den Besitz an der Mietsache zurück. Hiermit ist eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt. Der Vermieter erlangt Besitz, weil sein natürlicher Besitzwille sich auf alle in seinem Herrschaftsbereich befindlichen Gegenstände erstreckt.

Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

Aktuelle Gesetzgebung: Es ist beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft

Der Bundesrat hat im Dezember gebilligt, dass die Mietpreisbremse verschärft wird. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen: Sie müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich nicht darauf berufen.

Wohngeld: Keine Leistungen bei Umzug in eine bessere Wohngegend

Nach dem SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich die Aufwendungen nach einem Umzug, werden diese nur anerkannt, wenn der Umzug erforderlich ist.

WEG: Für den Bau einer Außentreppe gibt es keine konkludente Zustimmung der Wohnungseigentümer

Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Die Betroffenheit beurteilt sich anhand eines objektiven Maßstabs, nämlich danach, ob sich ein neutraler Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf.

Überlassung: Entgeltlichkeit: Nutzungsverhältnis als Miete oder Leihe

Wird ein Grundstück zur Nutzung überlassen, stellt sich die Frage nach dem Rechtscharakter als Leihe oder Miete, mithin die Frage nach der Entgeltlichkeit der Überlassung, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M.

Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

WEG: Verkehrssicherungspflicht erfordert nur eine gründliche laienhafte Baumkontrolle

Auch von Bäumen können Gefahren ausgehen. Als Eigentümer eines Baumes muss man daher darauf achten, dass niemand zu Schaden kommt. Über die Frage, wie weit diese sogenannte „Verkehrssicherungspflicht“ geht, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zu entscheiden.

Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts, entschied das Landessozialgericht (LSG) Sachsen.

Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der bei Anwendung der Mietpreisbremse zuviel gezahlten Miete kann an ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenes Inkassodienstleistungsunternehmen abgetreten werden, so das Landgericht (LG) Berlin.

Haftungsrecht: Schreckhafter Mieter erhält kein Schmerzensgeld

Der Vermieter haftet nicht für eine Verletzung, die sich der Mieter zuzieht, wenn er zwar nicht unmittelbar durch das Herabstürzen eines defekten Außenrollos, sondern aufgrund des damit verbundenen Lärms erschrickt, das Gleichgewicht verliert, die Treppe hinunterstürzt und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzieht.

Ende des Mietverhältnisses: Abrechnung nicht möglich: Kaution kann einbehalten werden

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution auch noch nach Ablauf der Jahresfrist wegen einer zu erwartenden Nachforderung aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. Voraussetzung ist, dass er nicht fristgerecht abrechnen konnte, weil ihm aufgrund eines WEG-Rechtsstreits die nötigen Unterlagen (hier: Heizkostenabrechnung) nicht rechtzeitig zur Verfügung standen.

Modegeschäft: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad.

Zahlungsrückstand: Rückstand wegen schwerer psychischer Erkrankung ist unverschuldet

Kommt der Mieter einer Wohnung aufgrund einer schweren psychischen Erkrankung mit der Zahlung der Mieten in Rückstand, berechtigt dies nach Auffassung des Landgerichts (LG) Kassel den Vermieter nicht zu einer ordentlichen Kündigung.

Öffentlich geförderte Wohnung: Mieterhöhung: Nur Vergleichsmieten preisfreier Wohnungen dürfen herangezogen werden

Auch ein Mieterhöhungsverlangen für eine öffentlich geförderte Wohnung beurteilt sich nach §§ 558 ff. BGB. Wird darin zur Begründung auf die Mieten für vergleichbare Wohnungen Bezug genommen, reicht es nicht aus, auf die Vergleichsmieten für ebenfalls preisgebundene Wohnungen zu verweisen. Erforderlich ist vielmehr die Bezugnahme auf Vergleichsmieten für Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts.

WEG: Die WEG kann nicht für „die übrigen Eigentümer der WEG“ handeln

Ist in einem Beschlussanfechtungsverfahren eines einzelnen Wohnungseigentümers einer WEG ein Kostenfestsetzungsbeschluss zugunsten „der übrigen Eigentümer der WEG“ ergangen, so sind allein diese Gläubiger der titulierten Forderung. Daher kann die WEG aufgrund eines auf die „übrigen Eigentümer der WEG“ lautenden Titels keine Zwangsvollstreckung beginnen, ihr Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek ist zurückzuweisen. Eine dennoch erfolgte Eintragung macht das Grundbuch unrichtig.

Untervermietung: Airbnb-Vermietung ist Verstoß gegen den Mietvertrag

Die Vermietung einer angemieteten Wohnung über airbnb begründet eine Pflichtwidrigkeit, die nach vorheriger Abmahnung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Dies gilt auch, wenn die Weitervermietung durch einen Untermieter erfolgt. Dessen Verhalten muss sich der Mieter zurechnen lassen.

Mietmangel: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch für Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad.

WEG: Nur Einzelpositionen in Jahresabrechnung beanstandet – Abrechnung im Übrigen gültig

Werden von der Jahresabrechnung einer WEG lediglich rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile beanstandet und angefochten, bleibt die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechterhalten. Daher sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung im Fall der Anfechtung nicht insgesamt für ungültig zu erklären.

WEG: Zustimmung nach § 12 WEG nur für erste Veräußerung erforderlich

Ein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG, das für die „erste Veräußerung nach Teilung“ bestimmt ist, erstreckt sich nur auf die erste Veräußerung durch den teilenden Eigentümer. Sie erstreckt sich nicht auch auf die nachfolgende Veräußerung durch eine Person, die durch die Erstveräußerung sämtliche Wohnungseigentumsrechte erworben hat.

Modernisierungskündigung: Parkausweis schützt nicht vor Kündigung

Ein Parkausweis für eine Wohnung im Innenstadtbereich gibt Mietern keinen Schutz vor einer Modernisierungskündigung.

Wohnfläche: Balkone zählen nur zu einem Viertel

Balkone sind bei der Wohnflächenberechnung nur mit einem Viertel ihrer Fläche zu berücksichtigen.

WEG: Ohne Hausgeldkonto keine Wohngeldzahlungen

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Hausgelder von seinem Vermögen getrennt zu halten. Er muss daher ein Konto auf den Namen der WEG einrichten.

WEG: Wenn die Eigentümerversammlung in der Waschküche tagt

Eine Waschküche ist für eine Eigentümerversammlung kein geeigneter Ort. Das gilt insbesondere, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zur Waschküche nicht problemlos ist. Dort gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind unwirksam.

Modernisierungsmaßnahmen: Ohne Verzug besteht kein Anlass zur Klageerhebung

Der Mieter einer Wohnung gibt keinen Grund zur Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, wenn er eine fristgebundene Aufforderung des Vermieters zur Erklärung der Duldungsbereitschaft unbeantwortet lässt.

WEG: WEG-Versammlung darf grundsätzlich nicht unterbrochen werden

Die Unterbrechung einer Eigentümerversammlung, um den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern ein Informationsgespräch mit ihrem Rechtsanwalt zu ermöglichen, entspricht regelmäßig nicht einer ordnungsmäßigen Durchführung der Versammlung. Eine solche Unterbrechung kann nur unter besonderen Umständen gerechtfertigt sein, etwa wenn der Beratungsbedarf erst aufgrund der in der Versammlung geführten Diskussion entsteht.

Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss

Baustellenlärm ist als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auf die Frage der Üblichkeit des Lärms kommt es nur an, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – „üblichen“ Lärm dulden muss.

Kosten: Streitwert einer Untermieterlaubnis

Es ist streitig, wie das Interesse des Klägers zu bewerten ist, eine Untermieterlaubnis zu erlangen. Das Kammergericht (KG) hat sich jetzt dazu positioniert.

WEG: Fällen von prägenden Bäumen: Mehrheitsbeschluss reicht nicht

Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück Bäume fällen lassen, ist stets zu prüfen, ob hier eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

Mietgebrauch: Auf gemieteter Loggia dürfen keine Bäume gepflanzt werden

Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einen auf der zur gemieteten Wohnung gehörenden Loggia gepflanzten Baum (hier: Bergahorn) beseitigt.

Mietminderung: Lärm von neuem Hotel: 20 Prozent Minderung sind drin

Wird in einem Hinterhof ein Hotel eröffnet, durch das es zu einer erheblichen Lärmbelästigung kommt, kann dies eine Mietminderung von 20 Prozent der Miete rechtfertigen. Lärm aufgrund eines Hotels ist selbst für Großstadtwohnungen unüblich.

WEG: Zieht der Verwalter die Nachzahlungsbeträge aus der Jahresabrechnung nicht ein, kann er dafür haften

Ein Verwalter kann haften, wenn er schuldhaft gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen hat, indem er es unterlassen hat, den sich aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlbetrag gegen einen Wohnungseigentümer einzuziehen.

Kündigungsrecht: Auch eine Überbelegung mit Kindern des Mieters kann ein Kündigungsgrund sein

Eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung, auch wenn die eigenen Kinder des Mieters der Grund für die Überbelegung sind.

Untermiete: Verletzt der Untermieter seine polizeiliche Meldepflicht, darf der Vermieter die Untermieterlaubnis versagen

Verletzt ein potenzieller Untermieter seine polizeiliche Meldepflicht, kann die Untermieterlaubnis versagt werden. Das gilt insbesondere, wenn der Mieter – entgegen dem Willen des Vermieters – die Wohnung wiederholt an Touristen untervermietet hat. Aufgrund des dadurch zerstörten Vertrauensverhältnisses sind besonders strenge Anforderungen an die Vertrauenswürdigkeit künftiger potenzieller Untermieter zu stellen.

Untermieter: Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung von Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig machen

Ein Vermieter ist berechtigt, seine Erlaubnis zu einer Untervermietung von einem Untermietzuschlag abhängig zu machen. Dieser Zuschlag beträgt in der Regel 20 Prozent der Untermiete. Er kann auf bis auf 25 Prozent erhöht werden, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird.

Ferienwohnung: Ungenehmigte Untervermietung an airbnb-Touristen: Ohne Abmahnung darf der Vermieter nicht kündigen

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung noch eine ordentliche Kündigung. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin hervor.

Mietvertrag: Schadenersatz für in der Wohnung zerstörte Kunstwerke

Hat ein in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogener Dritter Einrichtungen (hier Kunstinstallationen) in die Mietsache eingebracht, kann ihm als Eigentümer bzw. Berechtigten gegen den Vermieter aus dem Mietvertrag als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gem. § 280 Abs. 1, § 249 BGB ein vertraglicher Anspruch auf Schadenersatz wegen der Zerstörung bzw. Weggabe von Teilen der Einrichtung zustehen.

Mietpreisbremse: Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteilt

Das Amtsgericht Lichtenberg hat eine Vermieterin nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt.