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Mietrecht & WEG
Juni 2021
Juni 2021 | Mietrecht & WEG

WEG: Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums

Der Eigentümer einer verwalterlosen Zweier-Eigentümergemeinschaft ist nach der Novelle des Wohnungseigentumsrechts, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, nicht berechtigt, Beseitigungsansprüche wegen baulicher Veränderung des Gemeinschaftseigentums im eigenen Namen für die Gemeinschaft geltend zu machen. Das gilt selbst dann, wenn das Verfahren bereits vor diesem Datum anhängig war. Klagebefugt ist nur noch die Gemeinschaft. Das hat das Landgericht (LG) Frankfurt/Main entschieden und führt seine bisherige Rechtsprechung konsequent fort.

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Juni 2021 | Mietrecht & WEG

Genehmigungspflicht: Darf der Mieter ein Katzennetz am Balkon anbringen?

Das Anbringen eines Katzennetzes am Balkon der Mietwohnung zählt zum vertragsgemäßen, genehmigungsfreien Gebrauch der Wohnung. Das gilt nach dem Amtsgericht (AG) Berlin-Tempelhof-Kreuzberg jedenfalls, wenn das Netz ohne Eingriff in die Substanz des Hauses montiert und so die Fassade kaum optisch beeinträchtigt wird.

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Juni 2021 | Mietrecht & WEG

Mietverhältnis: Wenn die Mieter in der Wohngemeinschaft wechseln

Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Entlassung eines Mieters einer Wohngemeinschaft aus dem Vertrag besteht nicht, wenn es im Laufe des Mietverhältnisses durch mehrere Nachtragsvereinbarungen jeweils zu einem Austausch von Mitmietern gekommen ist. Das hat das Amtsgericht (AG) Regensburg entschieden.

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Mai 2021
Mai 2021 | Mietrecht & WEG

Persönlichkeitsrecht: Kameraüberwachung ist für Nachbarn unzumutbar

Eine an einer Hauswand installierte Videokamera muss wegen einer Verletzung des Persönlichkeitsrechts des Nachbarn entfernt werden, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Kamera auch Bereiche des Nachbargrundstücks erfasst. Allein dadurch, dass das Gerät vorhanden ist, kann ein „Überwachungsdruck“ und damit eine unzumutbare Beeinträchtigung des Nachbarn entstehen. So entschied es jetzt das Landgericht (LG) Frankenthal.

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Mai 2021 | Mietrecht & WEG

WEG-Recht: BGH zum Kopfstimmenprinzip bei Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell entschieden: Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme.

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Mai 2021 | Mietrecht & WEG

Berliner Mietendeckel: Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin ist nichtig

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat jetzt entschieden: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln; „Berliner Mietendeckel“) ist mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig

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Mai 2021 | Mietrecht & WEG

Gewerberaummiete: Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown“: Miete trotzdem zu zahlen

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil hat das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts (LG) Heidelberg bestätigt.

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April 2021
April 2021 | Mietrecht & WEG

Eigenbedarfskündigung: Platz für das Au Pair kann Eigenbedarf begründen

Das Amtsgericht (AG) München hat jetzt eine beklagte Mieterin verurteilt, ihre Zwei-Zimmer-Mietwohnung von 59 qm zu räumen und an den auf Eigenbedarf klagenden Vermieter herauszugeben.

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April 2021 | Mietrecht & WEG

BGH-Rechtsprechung: Unzulässiger Mietendeckel: Der Staat haftet nicht

Mietern stehen keine Amtshaftungsansprüche zu, wenn eine Landesregierung hier das Land Hessen eine Mietenbegrenzungsverordnung mit weitem räumlichem und persönlichem Geltungsbereich erlässt, diese Verordnung keine Begründung enthält, also unwirksam ist. Das gilt auch, wenn der Mieter sich deshalb einer berechtigten Mieterhöhung ausgesetzt sieht und eine nach der (unwirksamen) Begrenzungsverordnung überhöhte Miete nicht zurückverlangen kann. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

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März 2021
März 2021 | Mietrecht & WEG

WEG: Anspruch auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung auch in Corona-Zeiten?

Haben Eigentümer einen Anspruch auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen auch während der Corona-Pandemie? Ja, sagt eindeutig das Landgericht (LG) Frankfurt a. M. Es sei aber auch nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung Vertretungsmöglichkeiten bewerbe und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiere.

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März 2021 | Mietrecht & WEG

Schadenersatz: Nichträumung durch den Untermieter

Gibt ein Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses über eine Wohnung und Räumung durch den Hauptmieter die untergemieteten Wohnräume an den Eigentümer nicht heraus und wird ihm eine gerichtliche Räumungsfrist gewährt, kann der Eigentümer von ihm Schadenersatz verlangen, und zwar in Höhe der vom Hauptmieter bei Nichträumung geschuldeten Nutzungsentschädigung für die ganze Wohnung. So hat es nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

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März 2021 | Mietrecht & WEG

Eigenbedarfskündigung: Wie lange muss der Vermieter den Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen?

Hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt, muss er den Mieter wenn er ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vermeiden will auf einen späteren Wegfall des Eigenbedarfs bis zum Ablauf der Kündigungsfrist hinweisen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

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März 2021 | Mietrecht & WEG

Mietvertrag: Immer wieder Ärger bei Flächenabweichungen „nach unten“

Weicht die im Mietvertrag ausgewiesene Fläche der Wohnung oder der Gewerbeimmobilie von den tatsächlichen Gegebenheiten ab, kommt es oft zu gerichtlichen Auseinandersetzungen der Mietvertragsparteien bis hin zu den höchsten Gerichten. Meist wollen die Mieter dann, dass die Miete an die tatsächliche Fläche angepasst wird. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun ein Machtwort für zwei in der Praxis häufige Konstellationen gesprochen.

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Februar 2021
Februar 2021 | Mietrecht & WEG

Vergleichsmiete: Mietspiegel oder Sachverständigengutachten?

Das Gericht darf vom Einholen eines beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiesenen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung eine geeignete Schätzungsgrundlage vorhanden ist. So möchte der Bundesgerichtshof (BGH) Kosten und Zeit sparen.

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Februar 2021 | Mietrecht & WEG

Rückbaupflicht: Wenn der Räumungstitel zu unbestimmt ist …

Verpflichtet ein Urteil den Schuldner im Rahmen von Rückbaumaßnahmen, den „früheren Zustand“ wiederherzustellen, ohne dies näher zu erläutern, ist der Titel zu unbestimmt. Er kann nicht vollstreckt werden. So sieht es das Landgericht (LG) Frankfurt a. M.

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Februar 2021 | Mietrecht & WEG

Hausfriedensstörung: Dem Mieter droht die Kündigung

Der Vermieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat. Doch wann liegt ein solches Interesse vor? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun klargestellt: Ein solches Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter Mit-Mieter beleidigt („Du Arschloch“) und bedroht.

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Februar 2021 | Mietrecht & WEG

Mietnebenkosten: Baumfällkosten sind auf den Mieter umlegbar

Die erforderlichen Kosten für das Fällen abgestorbener oder absterbender Bäume sowie deren Abfuhr und Entsorgung stellen umlagefähige Betriebskosten dar. So sieht es anders als erst kürzlich das Amtsgericht (AG) Leipzig das Landgericht (LG) München.

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Februar 2021 | Mietrecht & WEG

WEG-Recht: Ein Imbiss ist kein Laden

Ein Dönergrill darf im Teileigentum „Laden“ nicht betrieben werden. Denn er stört typischerweise mehr als ein Ladengeschäft. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) München entschieden.

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Februar 2021 | Mietrecht & WEG

Mietminderung: Wenn das Fenster nicht ganz zu öffnen ist …

Einbauten des Vermieters nach Vorgaben der Denkmalschutzbehörde können eine Mietminderung rechtfertigen. Das hat jetzt das Landgericht (LG) Berlin in einem ungewöhnlichen Fall entschieden.

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Januar 2021
Januar 2021 | Mietrecht & WEG

Ferienwohnung: Eigenmächtiges Handeln des Vermieters kann teuer werden

Kommt es zu Streitigkeiten hinsichtlich der Anmietung einer Ferienwohnung, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres das Schloss austauschen. Dies zeigt ein Urteil des Verwaltungsgerichts (VG) Berlin.

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Januar 2021 | Mietrecht & WEG

WEG-Verwaltung: Jahresrechnung: Es kommt auf den Zeitpunkt des Beschlusses an

Für die Beurteilung eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung kommt es auf den Zeitpunkt des Beschlusses an. Er kann nicht durch nachgeholte Abrechnungen, Klarstellungen etc. geheilt werden.

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Januar 2021 | Mietrecht & WEG

Betriebskostenumlage: Kosten der Baumfällung nicht umlagefähig

Die Kosten für die Gartenpflege können Vermieter grundsätzlich über die Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen. Denn hierbei handelt es sich um laufende Kosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Leipzig klargestellt. Es hat aber auch auf eine wichtige Ausnahme hingewiesen.

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Dezember 2020
Dezember 2020 | Mietrecht & WEG

WEG-Immobilie: Wer trägt die Kosten für nicht verbrauchte Heizmaterialien?

Es ist eine häufig wiederkehrende Streitfrage: Eine Eigentumswohnung wird veräußert oder der Mieter wechselt. Wie ist nun mit den Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe zu verfahren? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine Antwort gegeben.

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Dezember 2020 | Mietrecht & WEG

Beschlussanfechtung: Eigentümerversammlung darf nicht an einem Feiertag stattfinden

Das Amtsgericht (AG) Biedenkopf hat nun festgestellt: Die Terminierung einer Wohnungseigentümerversammlung an einem allgemeinen christlichen Feiertag ist unzumutbar. Dies gelte auch, wenn alle Miteigentümer muslimischen Glaubens sind.

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Dezember 2020 | Mietrecht & WEG

Gasversorgung: Mieter erkrankt nach irrtümlicher Heizungssperre: Trotzdem kein Schadenersatz

Irrtümer passieren. Dass diese nicht immer nachteilige finanzielle Folgen haben müssen, zeigt eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf. Erkältet sich ein Mieter zum Zeitpunkt einer irrtümlich unterbrochenen Gasversorgung, muss er nicht nur den ursächlichen Zusammenhang nachweisen, sondern auch selbst zur Vermeidung eines Gesundheitsschadens durch eigene Vorkehrungen beitragen. Einen „automatischen“ Schadenersatzanspruch hat er nicht.

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Dezember 2020 | Mietrecht & WEG

Mietminderung: Wie darf die Miete nach Modernisierungsmaßnahmen gemindert werden?

Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der objektiven Beeinträchtigung des vertraglich geschuldeten Wohngebrauchs zurzeit des Mietmangels. Bemessungsgrundlage ist die Brutto-Miete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Das hat jetzt das Amtsgericht (AG) Brandenburg klargestellt.

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November 2020
November 2020 | Mietrecht & WEG

Mieterpflichten: Das muss der Mieter nach einer Mängelanzeige hinnehmen

Nach einer Mängelanzeige des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und hierzu den Mangel zu besichtigen. Er ist auch berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt, insbesondere dann, wenn der Mieter die Kosten hierfür mit der Miete verrechnet oder dem Vermieter in Rechnung stellt. Die darin liegende Abnahme solcher Arbeiten ist notwendiger Bestandteil der Instandhaltungspflicht und der damit einhergehenden Duldungspflicht des Mieters. Der Vermieter kann auch fachkundige Personen hinzuziehen oder im Termin ein Diktiergerät verwenden, ja sogar Fotos anfertigen, soweit er keine Personen fotografiert und es einen nachvollziehbaren Grund für die Fotos gibt.

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November 2020 | Mietrecht & WEG

Wohnraummodernisierung: Vermieter aufgepasst: Nicht zu früh Modernisierungen ankündigen

Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen ankündigen. Es gibt zwar keine gesetzlich geregelte Höchstfrist, nach deren Überschreiten der Vermieter seine Ansprüche aus einer Modernisierungsankündigung verliert, wenn er nicht mit der angekündigten Modernisierungsmaßnahme beginnt. Allerdings ist ein auf eine weit vor dem beabsichtigten Beginn der Modernisierungsmaßnahme ausgesprochene Ankündigung gestützter Duldungsanspruch nicht durchsetzbar. Er verstößt gegen Treu und Glauben.

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November 2020 | Mietrecht & WEG

Gewerberaummiete: Schulnähe als Mangel einer gemieteten Spielhalle

Wird in einem Mietvertrag als Nutzungszweck der Betrieb einer Spielhalle vereinbart und werden die landesrechtlich geregelten Mindestabstände zwischen Spielhalle und geschützten Einrichtungen (hier: Schule) unterschritten, begründet die behördliche Nutzungsuntersagung der Spielhalle einen Mangel der Mietsache. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

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November 2020 | Mietrecht & WEG

Corona-Pandemie: WEG: Eigentümerversammlung darf nicht beschränkt werden

Die Einladung zu einer Eigentümerversammlung darf den Teilnehmerkreis nicht einschränken auch nicht, um Vorgaben aufgrund der Corona-Pandemie zu erfüllen. Geschieht dies doch, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wegen Eingriffs in den Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts nichtig.

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Oktober 2020
Oktober 2020 | Mietrecht & WEG

Kostenumlage: Was sind „laufende Schönheitsreparaturen“?

Vermieter müssen angemieteten Wohnraum nebst Zugang und Zubehör während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand erhalten. Sie sind dafür verantwortlich, dass am Mietobjekt keine Schäden auftreten und Mieter es zu Wohnzwecken nutzen können. Trotzdem können Vermieter bestimmte Kosten zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands auf den Mieter abwälzen.

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Oktober 2020 | Mietrecht & WEG

Mietnebenkosten: Miete für Rauchmelder keine umlagefähige Betriebsausgabe

Laufende Kosten für Miete, die an die Stelle der Kosten für eine gesetzlich verpflichtende Anschaffung treten, gehören nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Kosten. Die Kosten für die Anmietung von Rauchmeldern sind deshalb nicht umlegbar. Der Eigentümer ist verpflichtet, Rauchmelder anzuschaffen.

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Oktober 2020 | Mietrecht & WEG

Corona-Pandemie: Keine Zwangsräumung der Wohnung bei Quarantäne

Kurz vor dem Termin zur Zwangsräumung übersendet der Mieter dem Gerichtsvollzieher eine Kopie des Schreibens des zuständigen Gesundheitsamts, in dem er aufgrund COVID-19 unter Quarantäne gestellt wurde. Darf der Gerichtsvollzieher trotzdem die Räumung durchführen?

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September 2020
September 2020 | Mietrecht & WEG

Bauliche Veränderungen: Form des Beschlusses sowie Pflichten und Haftung des Verwalters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums muss mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Dabei sind auch die nicht beeinträchtigten Eigentümer stimmberechtigt. Daneben muss ggf. die Zustimmung der Eigentümer vorliegen, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

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September 2020 | Mietrecht & WEG

Rückgabe der Mietsache: Dübellöcher und Latexfarbanstrich – immer ein Problem

Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Wuppertal hätte ein Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübel entfernen und Löcher fachgerecht verschließen müssen. Zudem sei er verpflichtet gewesen, einen Latexfarbanstrich zu beseitigen oder entsprechend vorzubehandeln.

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September 2020 | Mietrecht & WEG

Mietrecht: Viel Streit um wenig Hund

In einem aktuellen Fall des Landgerichts (LG) Leipzig hätte der Mieter der Genehmigung für das Halten seines Hundes bedurft. Auf diese hätte er auch einen Anspruch gehabt. Doch rührte er sich nicht. Dennoch durfte ihm der Vermieter deswegen nicht kündigen.

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September 2020 | Mietrecht & WEG

Gewerberaum: Trotz Krankheit darf Mieter nicht einfach fristlos kündigen

Auch wenn der Mieter schwer erkrankt ist, rechtfertigt dies keine fristlose Kündigung des Gewerbemietraumvertrags. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) Rostock klargestellt.

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August 2020
August 2020 | Mietrecht & WEG

Mietrecht: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Hat der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen und die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt, kann dieser vom Vermieter verlangen, die Schönheitsreparaturen durchzuführen.

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August 2020 | Mietrecht & WEG

Mietrecht: Wenn Nachbars Dachziegel blenden …

Zwei Gebäude liegen nebeneinander. Das eine ist mit sogenannten engobierten Dachziegeln gedeckt. Der Mieter des anderen Gebäudes verklagte seinen Vermieter, damit dieser vom Eigentümer des erstgenannten Gebäudes verlangen sollte, dass der eine Blendwirkung, die von den Ziegeln ausgehe und die ihn bei Sonnenschein oder hellem Mondschein beeinträchtige, beseitige und künftig unterlasse.

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August 2020 | Mietrecht & WEG

Vertragsgestaltung: Formulierung „Der Mieter trägt alle Betriebskosten“ – genügt das?

Vereinbaren Vermieter und Mieter einzelvertraglich, dass der Mieter alle Betriebskosten tragen muss, reicht diese Formulierung im Bereich der Gewerberaummiete aus. Folge: Der Mieter muss die Grundsteuer tragen, auch wenn diese nicht ausdrücklich benannt ist.

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August 2020 | Mietrecht & WEG

Wohnungseigentum: Ordnungsgemäße Verwaltung: Wenn die Gemeinschaft Bäume fällen will …

Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung verpflichtet. Sie entspricht diesem Grundsatz bei mehreren Entscheidungsmöglichkeiten nur, wenn eine sogenannte Ermessensentscheidung getroffen wird. Dazu gehört auch, festzustellen, ob eine Ermessensentscheidung möglich ist oder ob eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegt. Letzteres ist der Fall, wenn der Spielraum der Gemeinschaft so weit reduziert ist, dass sie nur eine fehlerfreie Entscheidung treffen kann.

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August 2020 | Mietrecht & WEG

Wohnraummiete: Was kostet der Verlust des Wohnungsschlüssels?

Haben Sie als Mieter auch schon einmal Ihren Wohnungsschlüssel verloren? Oder sind Sie Vermieter und haben einen Mieter in einem solchen Fall aufgefordert, die dadurch angefallenen Kosten zu erstatten? Dann müssen Sie wissen: Verliert ein Mieter seine Wohnungsschlüssel, ist er nur dann verpflichtet, die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage eines Mehrfamilienhauses zu erstatten, wenn im Einzelfall aus objektiver Sicht eine konkrete Missbrauchsgefahr besteht. So sieht es jedenfalls das Landgericht (LG) München

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August 2020 | Mietrecht & WEG

Zwangsräumung: Corona-Krise: Kann trotz Infektionsgefahr zwangsgeräumt werden? Ja!

Wegen der Covid-19-Pandemie stellt eine Räumungsvollstreckung angesichts der akuten Gesundheitsgefahr für die Bevölkerung keine sittenwidrige Härte dar. Sie muss daher nicht eingestellt werden. So hat es jetzt das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden.

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Juli 2020
Juli 2020 | Mietrecht & WEG

Tierhaltungsvereinbarung: Hund, Katze, Maus – Tierhaltung im Mietshaus

In Deutschland werden Millionen Hunde, Katzen, Ziervögel und Kleintiere gehalten. Tierhaltungsvereinbarungen haben im Mietrecht daher erhebliche Bedeutung. Nach dem Urteil des BGH ist ein formularvertraglicher völliger Ausschluss der Tierhaltung („Hunde und Katzen“) unzulässig, auch soweit Kleintiere von der Verbotsklausel ausgenommen werden. Dasselbe gilt, wenn die Zustimmung zur Tierhaltung durch die Klausel ins „freie Ermessen“ des Vermieters gestellt wird. Doch was gilt im Einzelnen?

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Juli 2020 | Mietrecht & WEG

Grundsicherung: Jobcenter muss keine Miete für Scheinverträge zahlen

Das Jobcenter muss nur dann Miete für Grundsicherungsempfänger übernehmen, wenn die tatsächlichen Kosten offengelegt werden.

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Juni 2020
Juni 2020 | Mietrecht & WEG

Aktuelle Gesetzgebung: Gesetzentwurf: Reformierung des Wohneigentumsgesetzes

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur grundlegenden Reformierung des Wohneigentumsgesetzes (WEG) vorgelegt (19/18791).

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Juni 2020 | Mietrecht & WEG

Unbefugte Gebrauchsüberlassung: Kein Beweis mithilfe heimlicher Videoaufzeichnungen

Der Vermieter kann eine Kündigung von Mietraum wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht auf Sachvortrag stützen, der auf heimlich veranlassten Videoaufzeichnungen des Wohnungseingangsbereichs beruht.

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Juni 2020 | Mietrecht & WEG

Kündigungsrecht: Schadenersatz wegen unberechtigter Kündigung eines Mietvertrags

Bei einer vorsätzlichen unwirksamen Kündigung des Vermieters hat die zu Unrecht gekündigte Mieterin Anspruch auf Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens.

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Mai 2020
Mai 2020 | Mietrecht & WEG

Mietsicherheiten: Nur eingeschränkte Aufrechnung mit Kautionen bei öffentlich gefördertem Wohnraum

Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum darf nicht mit Mietrückständen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnen.

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Mai 2020 | Mietrecht & WEG

Benachteiligungsverbot: Diskriminierung bei der Einladung zur Wohnungsbesichtigung

Trägt ein Mietinteressent hinreichende Indizien dafür vor, dass die mehrfachen Absagen für Wohnungsbesichtigungen offensichtlich aufgrund seines türkisch klingenden Namens erfolgten, muss der Vermieter beweisen, dass kein Verstoß gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung vorgelegen haben.

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Mai 2020 | Mietrecht & WEG

Eigenbedarfskündigung: Das Geschäft mit dem Eigenbedarf

Erhält ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung, sollte er sich sein weiteres Vorgehen gut überlegen. Das gilt insbesondere in Fällen, in denen es dem Vermieter möglicherweise nur darauf ankommt, ein gutes Geschäft zu machen. Wie wichtig hier eine gute Beratung ist, zeigt der folgende Fall.

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April 2020
April 2020 | Mietrecht & WEG

Aufrechnung: Voraussetzung für Aufrechnung mit Kautionsrückzahlungsanspruch

Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadenersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadenersatzanspruchs aufrechenbar gegenüberstanden.

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April 2020 | Mietrecht & WEG

Kündigung: Aufrechterhalten der ordentlichen Kündigung nach Zahlungsverzug kann treuwidrig sein

Kündigt ein Vermieter ein langjähriges Wohnraummietverhältnis wegen eines erstmaligen Zahlungsverzugs des Mieters sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich, wird seine fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand binnen weniger Tage nach Zugang der Kündigung ausgleicht. Hält der Vermieter die ordentliche Kündigung dennoch aufrecht, kann dies treuwidrig sein.

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April 2020 | Mietrecht & WEG

WEG: DS-GVO kann Sondervergütung für den Verwalter rechtfertigen

Ist für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ein Verwalter bestellt, ist dieser neben der WEG Mitverantwortlicher im Sinne der Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO).

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April 2020 | Mietrecht & WEG

WEG: Schadenersatzpflicht des WEG-Verwalters bei Sturz eines Wohnungseigentümers

Stürzt ein Wohnungseigentümer eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppenanlage hinab und verletzt sich schwer, kann er einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem WEG-Verwalter aus der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht haben.

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März 2020
März 2020 | Mietrecht & WEG

Kündigungsrecht: Bei massiver Lärmbelästigung und Bedrohung greift die fristlose Kündigung

Stört der Mieter massiv den Hausfrieden, kann der Vermieter die Wohnung fristlos kündigen.

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März 2020 | Mietrecht & WEG

WEG: Keine pauschale Gebühr für Hausgeldklagen des Verwalters

Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, wonach der Verwalter für den Fall einer Hausgeldklage 200 EUR pauschal erhalten soll, ist unwirksam.

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März 2020 | Mietrecht & WEG

Mietnebenkosten: Kosten für Überprüfung der Mülltrennung sind umlagefähig

Wird in einer Wohnanlage fehlerhaft Müll getrennt und werden dem Vermieter daher erhöhte Müllbeseitigungskosten für das Prüfen der Mülltrennung und das Nachsortieren berechnet, kann er auch diese als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

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März 2020 | Mietrecht & WEG

Mietnebenkosten: Kosten für Sicherheitsdienst sind nur bedingt umlagefähig

Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst sind keine umlagefähigen Nebenkosten, wenn der Dienst hauptsächlich Tätigkeiten entfaltet, die auf die öffentlich zugänglichen Flächen einer Wohnanlage entfallen.

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Februar 2020
Februar 2020 | Mietrecht & WEG

WEG: Ordnungsgemäße Verwaltung kann auch vorbereitende Maßnahme für späteren Eigentümerbeschluss sein

Der Begriff der Verwaltung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes ist weit zu verstehen. Er umfasst deshalb regelmäßig auch Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können; solche Maßnahmen können mehrheitlich beschlossen werden.

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Februar 2020 | Mietrecht & WEG

WEG: Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit

Die Wohnungseigentümer haben einen Unterlassungsanspruch gegen den Mieter einer Sondereigentumseinheit, der bei der Nutzung des Gemeinschaftseigentums gegen eine von den Eigentümern vereinbarte oder beschlossene Gebrauchsregelung verstößt.

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Februar 2020 | Mietrecht & WEG

Kündigungsrecht: Keine Eigenbedarfskündigung bei Selbstmordgefahr des Mieters

Ist für den Fall einer Räumungspflicht des Mieters eine Selbstmordgefahr positiv festgestellt worden, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen.

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Januar 2020
Januar 2020 | Mietrecht & WEG

WEG: Ergänzende Auslegung einer Vertretungsklausel in der Teilungserklärung

Eine Bestimmung in der Teilungserklärung, nach der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung nur durch den Ehegatten, einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter vertreten lassen können, ist auslegungsbedürftig.

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Januar 2020 | Mietrecht & WEG

Tod des Mieters: Für den Eintritt in das Mietverhältnis reicht die Pflege des Wohnungsinhabers nicht aus

Allein die aufopferungsvolle Pflege des Mieters durch sein Kind gibt keinen Anspruch nach dessen Tod in das Mietverhältnis eintreten zu dürfen.

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Januar 2020 | Mietrecht & WEG

Mieterhöhung: Trickreiche Modernisierungsankündigung ist unwirksam

Eine Modernisierungsankündigung des Vermieters im Dezember 2018, die nur dazu dient, sich die Vorteile aus dem bis zum 31.12.18 geltenden Recht zu sichern, ist keine wirksame Grundlage für eine Modernisierungsmieterhöhung.

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Januar 2020r | Mietrecht & WEG

Mietmangel: Minderungshöhe bei Abschaffung der Antenne

Heißt es im Mietvertrag „Das Haus ist mit (…) Hör- und Sehfunk“ ausgestattet, schuldet der Vermieter die Versorgung mit Radio- und Fernsehfunk.

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Januar 2020 | Mietrecht & WEG

Erbrecht: Persönliche Haftung eines Erben bei Eintritt in das Mietverhältnis

Tritt der Erbe kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein, weil der Erblasser alleine in der Wohnung lebte, kündigt er das Mietverhältnis aber nicht innerhalb eines Monats, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe auch persönlich haftet.

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Dezember 2019
Dezember 2019 | Mietrecht & WEG

Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat will privaten Einbau von Ladestellen erleichtern

Um die Elektromobilität zu fördern möchte der Bundesrat den privaten Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge erleichtern. In einem am 11.10.2019 beschlossenen Gesetzentwurf schlägt er Änderungen im Mietrecht und im Wohnungseigentumsgesetz vor.

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Dezember 2019 | Mietrecht & WEG

Räumungsprozess: Eigenbedarfskündigung für eine Wohnung in einer anderen Stadt

Es kann gegen einen Eigenbedarf des Vermieters sprechen, wenn er auch zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung das vermeintlich unabweisbare Bedürfnis zum Umzug an den Ort der Mietsache nicht anderweitig umgesetzt hat.

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Dezember 2019 | Mietrecht & WEG

Erbschaftsteuer: Steuerbefreiung für Familienheime wird nur für eine Wohnung gewährt

Haben die Erblasserin und der Alleinerbe zwei Wohnungen gemeinsam genutzt und nutzt der Erbe beide Wohnungen nach dem Tod der Erblasserin unverändert weiter, kann die Erbschaftsteuerbefreiung nur für eine Wohnung gewährt werden.

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Dezember 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Austausch einer Schließanlage bei Schlüsselverlust

Auch eine von einer WEG eingesetzte Hausverwaltung ist berechtigt, eine Schließanlage unverzüglich auszutauschen, wenn sie sich hierzu veranlasst sehen darf. Dies ist der Fall, wenn und soweit durch den Verlust des Schlüssels einer Schließanlage konkret zu befürchten ist, dass der nicht auffindbare Schlüssel durch Unbefugte missbräuchlich verwendet wird.

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November 2019
November 2019 | Mietrecht & WEG

Rückgabe der Mietsache: GbR: Verbotene Eigenmacht bei eigenmächtiger Rückgabe

Gibt ein gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das Mietobjekt eigenmächtig an den Vermieter zurück, kann eine verbotene Eigenmacht gegenüber der GbR vorliegen.

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November 2019 | Mietrecht & WEG

Schadenersatz: Kein Ersatz von Maklergebühren bei unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Ein Mieter kann bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung vom Vermieter Schadenersatz verlangen.

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November 2019 | Mietrecht & WEG

Wohnungsbesichtigung: Vermieter darf Mietwohnung nicht mit beliebigen Dritten besichtigen

Vermieter haben kein Recht, die Mietwohnung zusammen mit beliebigen dritten Personen zu besichtigen. Das Interesse des Mieters an der Unverletzlichkeit der Wohnung gebietet es vielmehr, dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird.

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November 2019 | Mietrecht & WEG

Räumung: Räumungsfrist kann trotz drohender Obdachlosigkeit versagt werden

Eine Räumungsfrist kann ausnahmsweise auch versagt werden, wenn dem Mieter durch die Räumungsvollstreckung die Obdachlosigkeit droht.

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Oktober 2019
Oktober 2019 | Mietrecht & WEG

Aktuelle Gesetzgebung: Abschlussbericht der Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes

Auf ihrer Frühjahrskonferenz haben die Justizministerinnen und Justizminister der Länder beschlossen, eine länderoffene Arbeitsgruppe zur Reform des WEG einzurichten. Die Leitung der Arbeitsgruppe erfolgte gemeinsam durch das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz und durch das Bayerische Staatsministerium der Justiz. Die Arbeitsgruppe hat nur ihren Abschlussbericht vorgelegt.

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Oktober 2019 | Mietrecht & WEG

Kündigungsrecht: Mieter beleidigt und bedroht Vermieter auf Facebook

Wird ein Vermieter auf dem Facebook-Profil des Mieters in einen öffentlich gestellten Beitrag beleidigt und bedroht, berechtigt ihn dies zu einer fristlosen Kündigung.

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Oktober 2019 | Mietrecht & WEG

Vertragsgemäßer Gebrauch: Kein Schadenersatzanspruch des Vermieters bei Gebrauchsspuren der Mietsache

Ein Vermieter hat bei Ende des Wohnungsmietverhältnisses keinen Anspruch auf Schadenersatz gegen den Mieter wegen gewöhnlicher Gebrauchsspuren der Wohnung.

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September 2019
September 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Die Stimmanteile von „Geisterwohnungen“ können beschränkt werden

Liegen schwerwiegende Gründe vor, kann jeder Wohnungs- oder Teileigentümer von einem anderen Miteigentümer die Abänderung der Stimmkraftregelung gem. Teilungserklärung, d. h. den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung, verlangen.

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September 2019 | Mietrecht & WEG

Mieterhöhung: Ein kostenpflichtiger Parkplatz kann den Wohnwert erhöhen

Ein vom Vermieter zur Verfügung gestellter Pkw-Parkplatz in der Nähe ist wohnwerterhöhend. Dies gilt auch, wenn er angemietet werden muss. Daher ist er zu berücksichtigen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird.

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September 2019 | Mietrecht & WEG

Nachbarrecht: Illegaler Carport muss entfernt werden

Ein ohne die erforderliche Zustimmung der Miteigentümer errichteter Carport muss wieder abgerissen werden.

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August 2019
August 2019 | Mietrecht & WEG

Umbaumaßnahmen: Mieter kann weitreichende Umbaumaßnahmen stoppen lassen

Werden Umbaumaßnahmen in einem Gebäude durchgeführt, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, kann dies das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen. Es kann zugleich dessen Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören.

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August 2019 | Mietrecht & WEG

Mietminderung: Wer eine provisorische Mangelbeseitigung ablehnt, kann sein Minderungsrecht verlieren

Lehnt der Mieter eine vom Vermieter angebotene provisorische Zwischenlösung zur Beseitigung eines von ihm angezeigten Mangels ab, kann er das Recht zur Mietminderung ab dem Zeitpunkt verlieren, ab dem die provisorische Zwischenlösung voraussichtlich abgeschlossen worden wäre.

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August 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Beschluss über Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans ist wirksam

Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll.

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August 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters

Werden mehrere Bewerber um das Amt des Verwalters zur Wahl gestellt, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

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Juli 2019
Juli 2019 | Mietrecht & WEG

Zwangsräumung: Keine Räumung wegen Eigenbedarf, wenn dieser zwischenzeitlich entfallen ist

Wenn ein Kündigungsgrund zwar im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung bestanden hat, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist, ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch gleichwohl weiterverfolgt.

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Juli 2019 | Mietrecht & WEG

Kündigungsrecht: Tod des Gewerberaummieters: Vertragliche Fristen gehen vor

Ein Geschäftsmann hatte Räume für sein Unternehmen angemietet. Im vom Vermieter vorformulierten gewerblichen Mietvertrag steht: „Der Vertrag kann aus wichtigem Grund vorzeitig gekündigt werden. Ein solcher ist z. B. der Tod des Vertragspartners. In diesem Fall kann der Mietvertrag vorzeitig mit einer Frist von einem Jahr gekündigt werden.“ Der Geschäftsmann verstirbt. Die Erben fragen, ob sie nicht schneller aus dem Mietvertrag herauskommen.

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Juli 2019 | Mietrecht & WEG

Mangel der Mietsache: Wer Beseitigung der Mängel verweigert, darf nicht mehr mindern

Weigert sich der Mieter, die Beseitigung von Mängeln durch den Vermieter, dessen Mitarbeiter oder von diesem beauftragte Handwerker zu dulden, hat das weitreichende Folgen.

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Juli 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Miteigentümer darf Gemeinschaftsflächen nicht mit Kamera überwachen

Bereits die bloße Möglichkeit, von einer Überwachungskamera seines Nachbarn gefilmt zu werden, kann schon unzumutbar sein.

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Juni 2019
Juni 2019 | Mietrecht & WEG

Modernisierung: Rollläden müssen nach Balkonanbau wieder montiert werden

Baut der Vermieter einen Balkon an, ohne die Fassade zu dämmen, muss er die dafür demontierten Außenrollläden anschließend wieder anbringen.

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Juni 2019 | Mietrecht & WEG

Mietgebrauch: Miete einer Pferdebox: Wann liegt übermäßige Beanspruchung vor?

Für die Frage, ob die Tierhalterhaftpflichtversicherung eintritt, wenn ein Pferd ständig gegen die angemietete Box-Trennwand tritt und diese hierdurch beschädigt wird, ist zunächst zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht ohnehin eine Einstandspflicht für Schäden an gemieteten Sachen ausgeschlossen ist. Des Weiteren ist zu prüfen, ob nach den Versicherungsbedingungen nicht Leistungsfreiheit besteht, weil eine „übermäßige Beanspruchung“ vorliegt.

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Juni 2019 | Mietrecht & WEG

Eigenbedarf: Alter allein schützt bereits vor Kündigung

Im Fall einer Eigenbedarfskündigung können Mieter vom Vermieter allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

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Mai 2019
Mai 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Neuer Eigentümer hat Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung

Der neue Eigentümer einer Wohnung hat gegenüber dem Mieter ein Recht auf erstmalige Besichtigung der Wohnung.

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Mai 2019 | Mietrecht & WEG

Mietvertrag: Kosten für Bonitätsauskunft nicht erstattungsfähig

Der Vermieter kann die Kosten für eine Bonitätsauskunft weder als Schaden gem. § 280 Abs. 1 BGB noch als Verzugsschaden nach § 286 Abs. 1, § 280 Abs. 2 BGB ersetzt verlangen.

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Mai 2019 | Mietrecht & WEG

Mietverhältnis: Unerlaubter Waffenbesitz kann fristlose Kündigung rechtfertigen

Ein Mieter, der eine Waffe und Munition in der angemieteten Wohnung aufbewahrt, verstößt gegen seine Obhutspflichten und stört zugleich nachhaltig den Hausfrieden.

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Mai 2019 | Mietrecht & WEG

AGB: Unwirksamkeit von Vollmachtsklauseln

Die Klausel: „Erklärungen können grundsätzlich von oder gegenüber nur einem Vermieter/Mieter abgegeben werden, wenn sie das Mietverhältnis berühren, jedoch dann nicht, wenn sie zu einer Auflösung des Mietverhältnisses führen sollen.“ ist unwirksam.

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April 2019
April 2019 | Mietrecht & WEG

Ende des Mietverhältnisses: Aufrechnung gegen Kautionsrückzahlungsanspruch

Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Kautionsrückzahlungsanspruch erst fällig, wenn feststeht, dass dem Vermieter keine Ansprüche mehr zustehen, wegen derer er sich befriedigen darf.

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April 2019 | Mietrecht & WEG

Mietereinbauten: Beseitigungspflicht des Mieters bei Auszug

Ein Mieter muss bei seinem Auszug von ihm errichtete Baulichkeiten entfernen. Dies gilt auch, wenn er diese durch Vereinbarung von seinem Vormieter zu Eigentum übernommen hat. Darlegungs- und Beweispflichtig für den Eigentumserwerb des Mieters an den übernommenen Baulichkeiten ist der Vermieter.

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April 2019 | Mietrecht & WEG

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach § 22 Abs. 6 SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts.

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April 2019 | Mietrecht & WEG

Eigenbedarf: Rechtmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung, die lediglich auf den Wunsch gestützt ist, im Elternhaus zu wohnen, und die wegen einer körperlichen Behinderung darauf verweist, dass die alte Wohnung auf Dauer ungeeignet, im Elternhaus hingegen das Badezimmer bereits behindertengerecht umgebaut sei und dort möglichweise in absehbarer Zeit benötigtes Pflegepersonal untergebracht werden könne, ist bereits formell ungenügend und nichtig/unwirksam.

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März 2019
März 2019 | Mietrecht & WEG

Instandsetzungsanspruch: Mieter muss für Anspruch die Wohnung nicht selbst nutzen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Instandsetzung in einen vertragsgemäßen Zustand. Dass er die Wohnung Familienangehörigen überlassen hat, spielt dabei keine Rolle. Denn der Mangelbeseitigungsanspruch erfordert keine tatsächliche Nutzung der Wohnung durch den Mieter.

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März 2019 | Mietrecht & WEG

Modernisierungsmieterhöhung: Auch für EG-Mieter ein Vorteil: Aufzug fährt bis in den Keller

Der An- bzw. Einbau eines Aufzugs/Fahrstuhls ist grundsätzlich eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache.

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März 2019 | Mietrecht & WEG

Ruhestörung: Baustellenlärm kann zur Mietminderung berechtigen

Baulärm ist regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen.

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März 2019 | Mietrecht & WEG

Ende des Mietverhältnisses: Schlüsselrückgabe per Briefeinwurf

Mit einer unangekündigten Übersendung der Wohnungsschlüssel erlangt der Vermieter zwar den Besitz an der Mietsache zurück. Hiermit ist eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt. Der Vermieter erlangt Besitz, weil sein natürlicher Besitzwille sich auf alle in seinem Herrschaftsbereich befindlichen Gegenstände erstreckt.

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März 2019 | Mietrecht & WEG

Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

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Februar 2019
Februar 2019 | Mietrecht & WEG

Aktuelle Gesetzgebung: Es ist beschlossen: Die Mietpreisbremse wird verschärft

Der Bundesrat hat im Dezember gebilligt, dass die Mietpreisbremse verschärft wird. Danach gelten für Vermieter künftig neue Auskunftspflichten, die das Umgehen der Mietpreisbremse schwieriger machen: Sie müssen schon vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Ansonsten können sie sich nicht darauf berufen.

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Februar 2019 | Mietrecht & WEG

Wohngeld: Keine Leistungen bei Umzug in eine bessere Wohngegend

Nach dem SGB II werden Bedarfe für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich die Aufwendungen nach einem Umzug, werden diese nur anerkannt, wenn der Umzug erforderlich ist.

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Februar 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Für den Bau einer Außentreppe gibt es keine konkludente Zustimmung der Wohnungseigentümer

Eine bauliche Veränderung bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte über das Maß des § 14 Nr. 1 WEG hinausgehend betroffen sind. Die Betroffenheit beurteilt sich anhand eines objektiven Maßstabs, nämlich danach, ob sich ein neutraler Wohnungseigentümer in vergleichbarer Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen darf.

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Januar 2019
Januar 2019 | Mietrecht & WEG

Überlassung: Entgeltlichkeit: Nutzungsverhältnis als Miete oder Leihe

Wird ein Grundstück zur Nutzung überlassen, stellt sich die Frage nach dem Rechtscharakter als Leihe oder Miete, mithin die Frage nach der Entgeltlichkeit der Überlassung, so das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M.

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Januar 2019 | Mietrecht & WEG

Gewerberaummietrecht: Verlängerungsklausel und Verlängerungsoption

In einem Gewerberaummietvertrag können Verlängerungsoption und Verlängerungsklausel für den Mieter kombiniert werden. Hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.

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Januar 2019 | Mietrecht & WEG

WEG: Verkehrssicherungspflicht erfordert nur eine gründliche laienhafte Baumkontrolle

Auch von Bäumen können Gefahren ausgehen. Als Eigentümer eines Baumes muss man daher darauf achten, dass niemand zu Schaden kommt. Über die Frage, wie weit diese sogenannte „Verkehrssicherungspflicht“ geht, hatte das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg zu entscheiden.

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Dezember 2018
Dezember 2018 | Mietrecht & WEG

Erfüllung der Zahlungspflicht: Hinterlegung der Miete nach Eigentümerwechsel

Bei einem Eigentümerwechsel muss der Rechtsnachfolger gegenüber dem Mieter nachweisen, dass er berechtigt ist, die Miete zu fordern. Solange der Nachweis nicht erbracht ist, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete.

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Dezember 2018 | Mietrecht & WEG

Grundsicherung: Keine Kautionsdarlehen nach SGB XII für „Luxuswohnung“

Ein nicht am Mietvertrag Beteiligter hat keinen Anspruch gegen den Grundsicherungsträger auf Übernahme der Mietkaution nach dem SGB II. Hieran ändert auch das Kopfteilprinzip bei einer gemeinsam bewohnten Wohnung nichts, entschied das Landessozialgericht (LSG) Sachsen.

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Dezember 2018 | Mietrecht & WEG

Abtretung: Inkassounternehmen und Mietpreisbremse

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der bei Anwendung der Mietpreisbremse zuviel gezahlten Miete kann an ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragenes Inkassodienstleistungsunternehmen abgetreten werden, so das Landgericht (LG) Berlin.

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Dezember 2018 | Mietrecht & WEG

Haftungsrecht: Schreckhafter Mieter erhält kein Schmerzensgeld

Der Vermieter haftet nicht für eine Verletzung, die sich der Mieter zuzieht, wenn er zwar nicht unmittelbar durch das Herabstürzen eines defekten Außenrollos, sondern aufgrund des damit verbundenen Lärms erschrickt, das Gleichgewicht verliert, die Treppe hinunterstürzt und sich dabei erhebliche Verletzungen zuzieht.

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November 2018
November 2018 | Mietrecht & WEG

Ende des Mietverhältnisses: Abrechnung nicht möglich: Kaution kann einbehalten werden

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution auch noch nach Ablauf der Jahresfrist wegen einer zu erwartenden Nachforderung aus einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung einbehalten. Voraussetzung ist, dass er nicht fristgerecht abrechnen konnte, weil ihm aufgrund eines WEG-Rechtsstreits die nötigen Unterlagen (hier: Heizkostenabrechnung) nicht rechtzeitig zur Verfügung standen.

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November 2018 | Mietrecht & WEG

Modegeschäft: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad.

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November 2018 | Mietrecht & WEG

Zahlungsrückstand: Rückstand wegen schwerer psychischer Erkrankung ist unverschuldet

Kommt der Mieter einer Wohnung aufgrund einer schweren psychischen Erkrankung mit der Zahlung der Mieten in Rückstand, berechtigt dies nach Auffassung des Landgerichts (LG) Kassel den Vermieter nicht zu einer ordentlichen Kündigung.

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November 2018 | Mietrecht & WEG

Öffentlich geförderte Wohnung: Mieterhöhung: Nur Vergleichsmieten preisfreier Wohnungen dürfen herangezogen werden

Auch ein Mieterhöhungsverlangen für eine öffentlich geförderte Wohnung beurteilt sich nach §§ 558 ff. BGB. Wird darin zur Begründung auf die Mieten für vergleichbare Wohnungen Bezug genommen, reicht es nicht aus, auf die Vergleichsmieten für ebenfalls preisgebundene Wohnungen zu verweisen. Erforderlich ist vielmehr die Bezugnahme auf Vergleichsmieten für Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarkts.

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November 2018 | Mietrecht & WEG

WEG: Die WEG kann nicht für „die übrigen Eigentümer der WEG“ handeln

Ist in einem Beschlussanfechtungsverfahren eines einzelnen Wohnungseigentümers einer WEG ein Kostenfestsetzungsbeschluss zugunsten „der übrigen Eigentümer der WEG“ ergangen, so sind allein diese Gläubiger der titulierten Forderung. Daher kann die WEG aufgrund eines auf die „übrigen Eigentümer der WEG“ lautenden Titels keine Zwangsvollstreckung beginnen, ihr Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek ist zurückzuweisen. Eine dennoch erfolgte Eintragung macht das Grundbuch unrichtig.

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September 2018
September 2018 | Mietrecht & WEG

Untervermietung: Airbnb-Vermietung ist Verstoß gegen den Mietvertrag

Die Vermietung einer angemieteten Wohnung über airbnb begründet eine Pflichtwidrigkeit, die nach vorheriger Abmahnung zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen kann. Dies gilt auch, wenn die Weitervermietung durch einen Untermieter erfolgt. Dessen Verhalten muss sich der Mieter zurechnen lassen.

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September 2018 | Mietrecht & WEG

Mietmangel: Raumtemperatur: In der Ankleidekabine muss niemand zittern

Räumlichkeiten, die zum Betrieb eines Modegeschäfts vermietet sind, müssen eine Raumtemperatur aufweisen, die sowohl für Kunden als auch für Mitarbeiter sowohl erforderlich als auch üblich sind, d. h. zwischen 20 Grad und 26 Grad.

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September 2018 | Mietrecht & WEG

WEG: Nur Einzelpositionen in Jahresabrechnung beanstandet – Abrechnung im Übrigen gültig

Werden von der Jahresabrechnung einer WEG lediglich rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile beanstandet und angefochten, bleibt die Jahresabrechnung im Übrigen aufrechterhalten. Daher sind Beschlüsse über die Jahresabrechnung im Fall der Anfechtung nicht insgesamt für ungültig zu erklären.

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September 2018 | Mietrecht & WEG

WEG: Zustimmung nach § 12 WEG nur für erste Veräußerung erforderlich

Ein Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG, das für die „erste Veräußerung nach Teilung“ bestimmt ist, erstreckt sich nur auf die erste Veräußerung durch den teilenden Eigentümer. Sie erstreckt sich nicht auch auf die nachfolgende Veräußerung durch eine Person, die durch die Erstveräußerung sämtliche Wohnungseigentumsrechte erworben hat.

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August 2018
August 2018 | Mietrecht & WEG

Modernisierungskündigung: Parkausweis schützt nicht vor Kündigung

Ein Parkausweis für eine Wohnung im Innenstadtbereich gibt Mietern keinen Schutz vor einer Modernisierungskündigung.

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August 2018 | Mietrecht & WEG

Wohnfläche: Balkone zählen nur zu einem Viertel

Balkone sind bei der Wohnflächenberechnung nur mit einem Viertel ihrer Fläche zu berücksichtigen.

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August 2018 | Mietrecht & WEG

WEG: Ohne Hausgeldkonto keine Wohngeldzahlungen

Der WEG-Verwalter ist verpflichtet, eingenommene Hausgelder von seinem Vermögen getrennt zu halten. Er muss daher ein Konto auf den Namen der WEG einrichten.

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August 2018 | Mietrecht & WEG

WEG: Wenn die Eigentümerversammlung in der Waschküche tagt

Eine Waschküche ist für eine Eigentümerversammlung kein geeigneter Ort. Das gilt insbesondere, wenn über strittige Punkte entschieden werden soll und der Zugang zur Waschküche nicht problemlos ist. Dort gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind unwirksam.

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August 2018 | Mietrecht & WEG

Modernisierungsmaßnahmen: Ohne Verzug besteht kein Anlass zur Klageerhebung

Der Mieter einer Wohnung gibt keinen Grund zur Klage auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, wenn er eine fristgebundene Aufforderung des Vermieters zur Erklärung der Duldungsbereitschaft unbeantwortet lässt.

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Januar 2017
Januar 2017 | Mietrecht & WEG

WEG: WEG-Versammlung darf grundsätzlich nicht unterbrochen werden

Die Unterbrechung einer Eigentümerversammlung, um den von einem Beschlussanfechtungsverfahren betroffenen Wohnungseigentümern ein Informationsgespräch mit ihrem Rechtsanwalt zu ermöglichen, entspricht regelmäßig nicht einer ordnungsmäßigen Durchführung der Versammlung. Eine solche Unterbrechung kann nur unter besonderen Umständen gerechtfertigt sein, etwa wenn der Beratungsbedarf erst aufgrund der in der Versammlung geführten Diskussion entsteht.

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Januar 2017 | Mietrecht & WEG

Mietmangel: Baustellenlärm ist kein Mangel, wenn ihn auch der Vermieter dulden muss

Baustellenlärm ist als Mangel der Mietsache anzusehen, wenn er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auf die Frage der Üblichkeit des Lärms kommt es nur an, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben, aufgrund derer der Mieter den – darin näher zu definierenden – „üblichen“ Lärm dulden muss.

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Januar 2017 | Mietrecht & WEG

Kosten: Streitwert einer Untermieterlaubnis

Es ist streitig, wie das Interesse des Klägers zu bewerten ist, eine Untermieterlaubnis zu erlangen. Das Kammergericht (KG) hat sich jetzt dazu positioniert.

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Januar 2017 | Mietrecht & WEG

WEG: Fällen von prägenden Bäumen: Mehrheitsbeschluss reicht nicht

Möchte eine Wohnungseigentümergemeinschaft auf dem im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstück Bäume fällen lassen, ist stets zu prüfen, ob hier eine bauliche Veränderung vorliegt, die nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann.

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Januar 2017 | Mietrecht & WEG

Mietgebrauch: Auf gemieteter Loggia dürfen keine Bäume gepflanzt werden

Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter einen auf der zur gemieteten Wohnung gehörenden Loggia gepflanzten Baum (hier: Bergahorn) beseitigt.

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Dezember 2016
Dezember 2016 | Mietrecht & WEG

Mietminderung: Lärm von neuem Hotel: 20 Prozent Minderung sind drin

Wird in einem Hinterhof ein Hotel eröffnet, durch das es zu einer erheblichen Lärmbelästigung kommt, kann dies eine Mietminderung von 20 Prozent der Miete rechtfertigen. Lärm aufgrund eines Hotels ist selbst für Großstadtwohnungen unüblich.

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Dezember 2016 | Mietrecht & WEG

WEG: Zieht der Verwalter die Nachzahlungsbeträge aus der Jahresabrechnung nicht ein, kann er dafür haften

Ein Verwalter kann haften, wenn er schuldhaft gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verstoßen hat, indem er es unterlassen hat, den sich aus einer beschlossenen Jahresabrechnung ergebenden Nachzahlbetrag gegen einen Wohnungseigentümer einzuziehen.

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Dezember 2016 | Mietrecht & WEG

Kündigungsrecht: Auch eine Überbelegung mit Kindern des Mieters kann ein Kündigungsgrund sein

Eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter zur ordentlichen Kündigung, auch wenn die eigenen Kinder des Mieters der Grund für die Überbelegung sind.

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Dezember 2016 | Mietrecht & WEG

Untermiete: Verletzt der Untermieter seine polizeiliche Meldepflicht, darf der Vermieter die Untermieterlaubnis versagen

Verletzt ein potenzieller Untermieter seine polizeiliche Meldepflicht, kann die Untermieterlaubnis versagt werden. Das gilt insbesondere, wenn der Mieter – entgegen dem Willen des Vermieters – die Wohnung wiederholt an Touristen untervermietet hat. Aufgrund des dadurch zerstörten Vertrauensverhältnisses sind besonders strenge Anforderungen an die Vertrauenswürdigkeit künftiger potenzieller Untermieter zu stellen.

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November 2016
November 2016 | Mietrecht & WEG

Untermieter: Vermieter darf seine Erlaubnis zur Untervermietung von Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig machen

Ein Vermieter ist berechtigt, seine Erlaubnis zu einer Untervermietung von einem Untermietzuschlag abhängig zu machen. Dieser Zuschlag beträgt in der Regel 20 Prozent der Untermiete. Er kann auf bis auf 25 Prozent erhöht werden, wenn selbst durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreicht wird.

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November 2016 | Mietrecht & WEG

Ferienwohnung: Ungenehmigte Untervermietung an airbnb-Touristen: Ohne Abmahnung darf der Vermieter nicht kündigen

Vermietet ein Mieter seine Wohnung unerlaubt an airbnb-Touristen, rechtfertigt dies ohne vorherige Abmahnung weder eine fristlose Kündigung noch eine ordentliche Kündigung. Dem Vermieter steht in diesem Fall kein Räumungsanspruch zu. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Berlin hervor.

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November 2016 | Mietrecht & WEG

Mietvertrag: Schadenersatz für in der Wohnung zerstörte Kunstwerke

Hat ein in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogener Dritter Einrichtungen (hier Kunstinstallationen) in die Mietsache eingebracht, kann ihm als Eigentümer bzw. Berechtigten gegen den Vermieter aus dem Mietvertrag als Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gem. § 280 Abs. 1, § 249 BGB ein vertraglicher Anspruch auf Schadenersatz wegen der Zerstörung bzw. Weggabe von Teilen der Einrichtung zustehen.

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November 2016 | Mietrecht & WEG

Mietpreisbremse: Vermieterin zur Rückzahlung überhöhter Miete verurteilt

Das Amtsgericht Lichtenberg hat eine Vermieterin nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse zur Rückzahlung von überhöhter Miete verurteilt.

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