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Architektenhonorar: Wer Vorschüsse behalten will, muss abrechnen

Solange der Auftragnehmer im Prozess über die Rückzahlung von Abschlags- bzw. Vorauszahlungen von Architektenhonorar nicht endgültig abrechnet, kann es auf die Frage, ob eine Kündigung aus wichtigem Grund oder lediglich eine sog. freie Kündigung vorliegt, nicht entscheidend ankommen. Denn der Auftragnehmer muss nicht nur im Fall einer Kündigung aus wichtigem Grund durch eine Endabrechnung darlegen (und ggf. beweisen), dass er die vereinnahmten Vorauszahlungen endgültig behalten darf. Vielmehr gilt dies ebenso im Fall einer freien Kündigung. Auch im letzteren Fall muss der Auftragnehmer seine gesamten Leistungen, also die erbrachten wie die nicht erbrachten, insgesamt abrechnen und in diese Abrechnung die geleisteten Abschlagszahlungen einstellen. Zudem muss er beziffern, was er sich an ersparten Aufwendungen bzw. als Erwerb durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft anzurechnen lassen hat. Diese Auffassung vertritt das Oberlandesgericht (OLG) Celle.

Nutzungsuntersagung: Hundezwinger im allgemeinen Wohngebiet

Das Verwaltungsgericht (VG) Trier hat entschieden: Eine sog. Nutzungsuntersagungsverfügung, mehr als zwei Hunde in einer Außenzwingeranlage zu halten, ist rechtmäßig.

Baugesetzbuch: Aushang von Bebauungsplänen

Nach dem Baugesetzbuch (§ 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB) muss eine Gemeinde den Entwurf eines Bebauungsplans mit Begründung und nach den ihrer Einschätzung wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen einen Monat lang auslegen. Doch wie? Das hat jetzt der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg ausgeführt.

Milieuschutz: Gemeindliches Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung

Das Vorkaufsrecht für ein Grundstück, das im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung bzw. -verordnung liegt, darf von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt werden, dass der Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten verfolgen werde. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Stadt Koblenz: Nachbarklage gegen Swingerclub erfolglos

Die Nachbarn eines Swingerclubs und einer angrenzenden Gaststätte haben keinen Anspruch auf ein gaststätten- bzw. immissionsschutzrechtliches Einschreiten der Stadt Koblenz gegen deren Betrieb. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz.

Mängelbeseitigung: Sachverständigenkosten gehören zum Schadenersatz

Liegt ein Planungs- oder Bauüberwachungsmangel vor, sind nicht nur die baulichen Aufwendungen Bestandteil des Schadenersatzanspruchs sondern auch die Kosten, die ein Sachverständiger für Planung und Überwachung der Mängelbeseitigung bekommt. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Dresden entschieden.

Fehlende Baugenehmigung: Wie schnell müssen Beseitigungsverfügungen umgesetzt werden?

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Sachsen-Anhalt hat jetzt entschieden: Die sofortige Vollziehung von Beseitigungsverfügungen aus brandschutzrechtlichen Gründen setzt voraus, dass die von dem Bauwerk ausgehende Gefahr ein sofortiges Einschreiten erfordert. Das schließt auch ein, zu prüfen, ob der Gefahrenlage für die Dauer des Hauptsacheverfahrens durch anderweitige ergänzende Maßnahmen der Gefahrenabwehr begegnet werden kann, etwa durch Erlass einer Nutzungsuntersagung.

Vertragsrecht: Was gilt bei Lieferung und Montage von Standardtüren?

Ein Vertrag über die Lieferung und Montage von Standardtüren und -zargen ist ein Werklieferungsvertrag. Folge: Es ist Kaufrecht anzuwenden. Wird die Ware nicht unverzüglich geprüft und gerügt, gilt sie daher als genehmigt, selbst wenn die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen Teil B (VOB/B) vereinbart sind. Die Parteien haben kein Wahlrecht zwischen Werkvertragsrecht und Kaufrecht. Das hat das Landgericht (LG) Frankenthal klargestellt.

Schwarzarbeit: Haftung eines Dachdeckers bei Dachstuhlbrand

Das Landgericht (LG) Koblenz hat die Klage einer Versicherung abgewiesen, die zwei „schwarz“ beschäftigte Dachdecker wegen Sorgfaltspflichtverletzungen beim Ausführen der Arbeiten in Anspruch nehmen wollte. Die Dachdecker müssen nicht für den Dachstuhlbrand haften. Grund: Zum einen handelte es sich um Schwarzarbeit und der Vertrag war somit rechtswidrig. Zum anderen stellte das LG keine Fehler in der Ausführung der Arbeiten fest, die zum Brand führten.

Leistungsphase 8: Bedenkenhinweis auch mündlich möglich

Ausführende Unternehmen müssen eine schriftliche Meldung beim Auftraggeber einreichen, wenn sie Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung bzw. gegen die Planungsvorgaben haben. So sieht es die „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“ vor (§ 4 Abs. 3 VOB/B). Jetzt hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschieden: Auch eine mündliche Bedenkenanmeldung kann wirksam sein.

Vertragsrecht: BGH verneint dauerhaftes Zugangsrecht zum Bauwerk zur Erstellung von Foto

In etlichen Musterverträgen von Architekten findet sich eine Klausel, nach der Auftragnehmer berechtigt sind, auch nach dem Ende des Vertrags das Bauwerk oder die bauliche Anlage in Abstimmung mit dem Auftraggeber zu betreten, um fotografische oder sonstige Aufnahmen zu fertigen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun entschieden, dass diese Klausel nichtig ist.

Bietergespräch: Angabe von Produkten und Typen ist verbindlich

Viele Ausschreibungen erfolgen produktneutral, um den Wettbewerb nicht einzuschränken. Daher kommt es bei Bieterverhandlungen zur Klärung der angebotenen Produkte und Typen. Nennt der Bieter in seinem Angebot konkrete Produkte und Typen von Baustoffen und Bauteilen, sind diese Angaben vertragsrelevant. So hat es jetzt die Vergabekammer (VK) Sachsen festgestellt.

Haftung: Wie weit haftet der Auftraggeber, wenn er sich über Bedenken des Planers hinwegsetzt?

Nach einer aktuellen Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Rostock musste der Auftraggeber mit nur 50 Prozent haften, nachdem er sich über die Bedenken des Ingenieurs hinweggesetzt hatte. Aber ist dies stets so oder kommt der Planer auch ohne eigene Haftung aus solchen Fallkonstellationen heraus?

Baugenehmigung: Vermietung einer Wohnung zur Nutzung durch ständig wechselnde Gäste ist genehmigungspflichtig

Wird eine Wohnung zur kurzfristigen Nutzung durch ständig wechselnde Gäste (sog. „Boardinghouse“) vermietet, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Das hat jetzt das Oberverwaltungsgericht (OVG) Lüneburg entschieden.

Öffentliche Aufträge: Das ist im Hinblick auf „auskömmliche Angebote“ zu prüfen

Lobt ein öffentlicher Auftraggeber einen Auftrag aus, muss er selbst prüfen, ob das angebotene Honorar auskömmlich ist. Er darf sich nicht auf die Behauptung des Mindestbieters verlassen, seine Angebotspreise seien auskömmlich. Das hat die Vergabekammer (VK) Bund bei einer Ausschreibung von Building Information Modeling-Leistungen (BIM-Leistungen) festgestellt.

Vertragsrecht: Energieberater ist (nur) ein Dienstleister

Die Rechtsnatur eines Vertrags zur Energieberatung oder zur Fördermittelberatung ist ein Dienst- und kein Werkvertrag. Das korrekte Ausfüllen der Antragsformulare zur Erlangung von Fördermitteln ist in Ermangelung einer abweichenden Vereinbarung die Aufgabe des Auftraggebers. Diese zwei Dinge hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle jetzt klargestellt.

Aufstockungsklagen: EuGH-Generalanwalt macht wenig Hoffnung

Können sich Architektur- und Ingenieurbüros auch noch nach der Mindestsatz-Entscheidung des EuGH in den Mindestsatz der HOAI hineinklagen bzw. wie werden anhängige Aufstockungsklagen entschieden? Diese Fragen scheinen nach der Stellungnahme des Generalanwalts beim EuGH geklärt. Es sieht für Architektur- und Ingenieurbüros schlecht aus. Das letzte Wort hat aber der EuGH selbst.

Erweiterung eines Verkehrsflughafens: Verfassungsbeschwerde einer Umwelt- und Naturschutzvereinigung gegen Planfeststellungsbeschluss erfolglos

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat eine Verfassungsbeschwerde einer anerkannten Umwelt- und Naturschutzvereinigung nicht zur Entscheidung angenommen. Diese hatte sich gegen den Planfeststellungsbeschluss für die Erweiterung des Verkehrsflughafens München durch eine dritte Start- und Landebahn gewandt sowie gegen die dazu ergangenen gerichtlichen Entscheidungen. In vier weiteren Verfahren, die sich gegen Planfeststellungsbeschlüsse und dazu ergangene gerichtliche Entscheidungen betreffend die Flughäfen München und Frankfurt am Main richteten, hat das BVerfG die Verfassungsbeschwerden weiterer Beschwerdeführer ebenfalls nicht zur Entscheidung angenommen.

Architektenhaftung: Wann haftet der Architekt bei unwirtschaftlicher Sanierung?

Der Architekt muss in Kostenschätzung und -berechnung die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen des Auftraggebers beachten. Dieser Grundsatz besteht seit vielen Jahren. Das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe hat dazu eine ergänzende Beratungspflicht formuliert: Bestehen konkrete Anhaltspunkte, dass mit wesentlichen Kostensteigerungen zu rechnen ist, soll der Architekt den Auftraggeber rechtzeitig vor Investitionsentscheidung informieren.

Kleine Fotovoltaikanlagen und Blockheizkraftwerke: Steuerlich unbeachtliche Liebhaberei auf Antrag

Bei kleinen Fotovoltaikanlagen kommt es oft zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt, wenn die Gewinnerzielungsabsicht angezweifelt wird. Das ist meist der Fall, wenn in den ersten Jahren höhere Verluste erwirtschaftet werden. Damit künftig keine aufwendigen und streitanfälligen Ergebnisprognosen für die Beurteilung der Gewinnerzielungsabsicht vom Steuerpflichtigen erstellt und vom Finanzamt geprüft werden müssen, hat die Finanzverwaltung eine Vereinfachung geschaffen.

Formerfordernis: Muss Durchführungsvertrag notariell beurkundet werden?

Oft wird ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen. Doch rechtfertigt dies für sich genommen die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind? Nein sagt der Bundesgerichtshof (BGH).

NABU-Beschwerde: Vorzeitige Zulassung von Anlagentests im Tesla-Werk auch in nächster Instanz

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat über die Beschwerde des Naturschutzbunds (NABU) Brandenburg und der Grünen Liga Brandenburg gegen einen Beschluss des Verwaltungsgerichts (VG) Frankfurt Oder u.a. zur vorzeitigen Durchführung von Anlagentests im zukünftigen Tesla-Werk in Grünheide entschieden. Gegenstand des Verfahrens ist die vom Landesamt für Umwelt erteilte und für sofort vollziehbar erklärte 15. Zulassung zur vorzeitigen Durchführung von Maßnahmen. Die Zulassung erlaubt bereits vor Erteilung der Genehmigung des Gesamtvorhabens schon installierte Anlagen und Aggregate der Betriebseinheiten Gießerei, Lackiererei und Karosseriebau zu erproben und Tanks zu Spül- und Testzwecken einzubauen und zu nutzen. Den hiergegen gerichteten Eilantrag der Verbände hatte das VG Frankfurt (Oder) abgelehnt. Das OVG bestätigt diese Entscheidung.

Öffentliche Aufträge: Wann muss erforderliches Personal zur Verfügung stehen?

Einem Bieter müssen die zur Leistungserbringung erforderlichen Mittel nicht bereits im Zeitpunkt der Angebotsabgabe oder bei Zuschlagserteilung zur Verfügung stehen. Behält sich der öffentliche Auftraggeber keinen anderen Zeitpunkt vor, muss der Bieter erst zum Zeitpunkt der Leistungserbringung über die eignungsrelevanten Mittel verfügen und das benötigte Personal einstellen. So hat es jetzt das Bayerische Oberlandesgericht (BayObLG) entschieden.

Planungs- und Bauüberwachungsfehler: Zustimmung zur Verrechnung kann Schuldanerkenntnis sein

Stehen sich Honoraransprüche des Architekten einerseits und Schadenersatzansprüche des Bauherrn andererseits in aufrechenbarer Weise gegenüber und stimmt die Haftpflichtversicherung des Architekten einer Verrechnung zu, liegt darin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf festgestellt.

Architektenhonorar: So verteilt sich die Darlegungs- und Beweislast

Verlangt der Architekt oder Ingenieur ein nach den Mindestsätzen berechnetes Honorar, muss er darlegen und gegebenenfalls nachweisen, dass er mit den von ihm nach den Mindestsätzen abgerechneten Leistungen beauftragt worden ist. Diese klare Aussage des Bundesgerichtshofs (BGH) muss ab sofort beachtet werden.

Rom-I-Verordnung: Welches Recht gilt bei Baustellen im Ausland?

Hat der Dienstleister seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland, findet das deutsche materielle Recht Anwendung. Dies ergibt sich laut dem Oberlandesgericht (OLG) Köln aus der sog. Rom-I-Verordnung. Diese gelte auch für reine Bau- und Werkverträge.

Bauvorschriften: Neuer VOB/B-Entwurf

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heim (BMI) hat dem Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) den Entwurf einer neuen Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B: Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B) vorgelegt. Die VOB/B soll dem Vernehmen nach schon so weit abgestimmt ist, dass der Änderungsbedarf überschaubar ist und diese somit Anfang 2022 in Kraft treten kann.

Vergaberecht: Preisprüfung bei 20 Prozent Differenz zum Zweitplatzierten

Umstände, die die Unangemessenheit des Preises indizieren können, sind die Höhe des Preises und der Abstand zum nächstgünstigen Angebot. Eine Aufklärung kann geboten sein, wenn der Preis erheblich unterhalb einer qualifizierten Kostenschätzung oder Erfahrungswerten liegt. Eine Prüfung der Preisbildung ist angezeigt, wenn der Abstand zwischen dem best- und dem zweitplatzierten Bieter mehr als 20 Prozent beträgt, bestätigte nun das Bayerische Oberlandesgericht (BayObLG).

Fehlende Baugenehmigung: Hausboote sind keine Ferienwohnungen

Hausboote auf dem Wannsee in Berlin zu Übernachtungszwecken ohne Baugenehmigung zu vermieten, ist untersagt. Das hat das Verwaltungsgericht (VG) Berlin jetzt entschieden.

Unzumutbarkeit: Nachbarklage gegen Shisha-Bar bleibt ohne Erfolg

Das Verwaltungsgericht (VG) Koblenz hat eine Klage von Nachbarn gegen die Erteilung einer Baugenehmigung für eine Shisha-Bar im unbeplanten Innenbereich (hier: faktisches Mischgebiet) abgewiesen. Das Vorhaben verletze keine nachbarschützenden Vorschriften.

Dienstleistung: Bestandsaufnahme: Gewährleistungsfrist hängt vom Auftrag ab

Wird ein Architekt oder Ingenieur mit der Bestandsaufnahme eines aus Grund und aufstehender Altbebauung bestehenden Grundstücks beauftragt, um dem Auftraggeber eine Entscheidungsgrundlage für den Grundstückserwerb zu schaffen, stellt das Gutachten keine Werk-, sondern eine Dienstleistung dar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a. M. im Einvernehmen mit dem Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Planungsfehler: Betriebsbeschreibung kann Vertragsgegenstand sein

Betriebsbeschreibungen als Anlage zum Planungsvertrag in allgemeiner textlicher Beschreibung sind bedeutender als bislang angenommen. Das zeigt eine Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm. Es hat eine Betriebsbeschreibung vertragsrechtlich als Beschaffenheitsvereinbarung gewertet. Die Folge: Ihre Nichteinhaltung hat das OLG als einen Planungsfehler gewertet.

Vertragskündigung: Honorarsicherung: Zehn-Tages-Frist reicht aus

Das Kammergericht (KG) Berlin hat aktuell bestätigt, dass nach der Vorstellung des Gesetzgebers in der Regel eine Frist von sieben bis zehn Tagen ausreichend ist, eine Bauhandwerkersicherheit zu stellen und die Kündigung eines Architekten aus wichtigem Grund für zulässig erachtet. Dem Auftraggeber war es zuvor nicht gelungen, binnen der gestellten Zehn-Tages-Frist die Sicherheit beizubringen.

Hinweispflicht: Planer müssen sich ständig über neue Vorschriften informieren

Ändern sich anerkannte Regeln der Technik oder Anforderungen an den Arbeitsschutz nach Abschluss des Architektenvertrags, muss der Architekt den Auftraggeber darauf unmissverständlich hinweisen. Auf dieser Basis muss der Auftraggeber dann entscheiden. Diese Beratungs- bzw. Hinweispflicht gilt unberührt von der Höhe des Honorars und unberührt von etwaigen Leistungsbildern. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg klargestellt.

Baugenehmigungsverfahren: Hangrutschgefahr muss nicht schon mit Erteilung der Baugenehmigung geklärt sein

Ein sich um die Tragfähigkeit seines Grundstücks sorgender Nachbar kann nicht die Aufhebung einer für das angrenzende Grundstück erteilten Baugenehmigung verlangen, die unter der Bedingung steht, dass spätestens bei Baubeginn eine Bescheinigung über die Gewährleistung der Standsicherheit des Bauvorhabens vorzulegen ist. Dies entschied jetzt das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Grundstückseigentum: Ablauf von Niederschlagswasser auf Privatgrundstück

Abfließendes Oberflächenwasser von der öffentlichen Straße auf ein Grundstück, das lediglich zu einer unwesentlichen Beeinträchtigung führt, verpflichtet den Straßenbaulastträger nicht zur Folgenbeseitigung. Dies musste sich ein Eigentümer vom Verwaltungsgericht (VG) Mainz sagen lassen, der eine veränderte Bausituation durch einen neuen Bauabschnitt nicht hinnehmen wollte.

Erfolgreiche Honorarklage: Das muss der Architekt vortragen

Ein Architekt, der sein Honorar einklagen will, muss Dreierlei darlegen und ggf. beweisen: Wer ist sein Vertragspartner? Welche Leistungen umfasst sein Auftrag? Welche Vergütung wurde vereinbart? Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg jetzt klargestellt.

BGH-Rechtsprechung: Brand eines Gebäudes an der gemeinsamen Giebelmauer

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Wird ein Grundstück so geteilt, dass eine Giebelmauer, an die von beiden Seiten angebaut ist, auf der neuen Grundstücksgrenze steht, wird die Mauer hierdurch im Zweifel eine sog. gemeinschaftliche Grenzeinrichtung. Das hat Folgen, z. B. wenn es, wie im Fall des BGH, zu einem Brand eines an eine Nachbarwand angebauten Gebäudes kommt.

Bauvertragsrecht: Bauhandwerkersicherungshypothek setzt keine Wertsteigerung voraus

Dem Architekten steht unabhängig vom Baubeginn und damit unabhängig von einer eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks dem Grunde nach ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zu. Das hat jetzt das Kammergericht (KG) Berlin klargestellt.

Vertragslosigkeit: Kein Gratisstrom im Schweinestall

Das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hat einen Landwirt aus Ostwestfalen verpflichtet, dem örtlichen Stromnetzbetreiber Aufwendungsersatz für den jahrelangen vertragslosen Stromverbrauch in seinem Schweinestall zu zahlen.

Architektenhonorar: Vortrag vor Gericht muss schon in der ersten Instanz passen

Um eine Honorarforderung vor Gericht durchzusetzen oder Schadenersatzansprüche abzuwehren, müssen Architekten ihre Sachargumente in der ersten Instanz vollständig vortragen. Es gilt, von Anfang an sämtliche Argumente und Leistungen schlüssig darzulegen. Die Folge: Vergisst der Architekt etwas und verliert er den Prozess in der ersten Instanz, kann er den entsprechenden Sachvortrag in der nächsten Instanz so gut wie nie nachholen.

Bauüberwachungspflicht: Abdichtungsmängel: Architekt haftet

Kommt ein Architekt, der mit der Bauaufsicht beauftragt wurde, Überwachungspflichten nicht hinreichend nach, gilt: Er kann für Feuchtigkeitsschäden haften, die durch unsachgemäßes Verschweißen von Bitumenbahnen entstanden sind. Das hat jetzt das Oberlandesgericht (OLG) München entschieden.

Architektenhonorar: Wird die Rechnungsstellung aufgeschoben, kann der Architektenvertrag nichtig werden

Vereinbaren Architekten mit ihrem Auftraggeber einen Aufschub bei der Rechnungsstellung, kann das zur Nichtigkeit des Vertrags führen. Der Architekt verliert nicht nur seinen Honoraranspruch, sondern macht sich auch der Schwarzarbeit strafbar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Architekten ins Stammbuch geschrieben.

Schadenersatz: Kein Ersatz für Wasserschaden: Rückstausicherung fehlte

Ein durch eine Verengung der Abwasserleitung verursachter Rückstauschaden, der durch eine hier fehlende Rückstaueinrichtung hätte verhindert werden können, liegt jedenfalls dann außerhalb des Schutzbereichs einer verletzten Pflicht, wenn der Anlieger nach der einschlägigen Satzung zum Einbau einer solchen Sicherung verpflichtet ist. Das hat nun der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Landesbauordnung: Fahrräder machen aus einem Wintergarten noch keine Garage

Hat ein Bauherr in seinem Wintergarten Motor- und Fahrräder abgestellt, wird aus dem Wintergarten noch lange keine Garage. Das musste der klagende Bauherr vom Verwaltungsgericht (VG) Karlsruhe lernen.

Zweckentfremdung: Vermietung an Patienten oder deren Angehörige für die Dauer einer Behandlung

Wird Wohnraum in einem Gebiet mit gemäß der Gemeindesatzung erhöhtem Wohnungsbedarf, in dem Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf, für die Dauer des behandlungsbedingten Aufenthalts als Unterkunft an Personen oder deren Familienangehörige vermietet, liegt eine Zweckentfremdung vor. Das hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) NRW entschieden.

BGH-Entscheidung: Bauüberwachung muss kein mangelfreies Bauwerk bewirken

Übernimmt ein Planungsbüro Planungs- und Bauüberwachungsleistungen, verspricht es nicht, dass das Bauwerk mangelfrei errichtet wird. Es schuldet nur eine mangelfreie Planungs- oder Überwachungsleistung, nicht jedoch die handwerkliche Ausführung auf der Baustelle. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt.

Bauvertrag: Wenn das neue Heim nicht fertig wird …

In Zeiten niedriger Zinsen liebäugeln viele mit dem Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Was aber ist, wenn der Bau nicht rechtzeitig fertiggestellt wird? Mit einem solchen Fall hat sich das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg beschäftigt.

Nachbarschaftsstreit: Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines baurechtswidrigen Offenstalls für Pferde

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden: Ein Grundstücksnachbar kann von dem anderen verlangen, die Pferdehaltung in einem Offenstall zu unterlassen, den dieser ohne Baugenehmigung und unter Verstoß gegen das öffentlich-rechtliche Gebot der Rücksichtnahme errichtet hat.

Bauvertrag: Auftraggeber verschiebt Baubeginn: Was ist mit den Mehrkosten?

Teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer mit, dass sich der Baubeginn verzögert, ist dies eine Anordnung. Folge: Sie kann eine Preisanpassung und damit eine Vergütung der Mehrkosten des Auftragnehmers rechtfertigen. So hat es das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg entschieden.

Abstandsflächenrecht: Wenn die Luftwärmepumpe den Nachbarn ärgert

Luftwärmepumpen müssen nach dem Abstandsflächenrecht der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz keinen Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten. Dies entschied nun das Verwaltungsgericht (VG) Mainz.

Baugesetz/Baunutzungsverordnung: Bordell in einem Industriegebiet ohne Wohnnutzung zulässig

Ein Bordell ohne Wohnnutzung ist unabhängig von seiner Größe mit der Zweckbestimmung eines Industriegebiets vereinbar. Es widerspricht nicht dessen typischer Funktion. So entschied jetzt der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Bayern.

Corona-Pandemie: Baukindergeld: Förderzeitraum soll bis 31.3.2021 verlängert werden

Das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat sieht vor, den Förderzeitraum für die Gewährung des Baukindergelds um drei Monate zu verlängern.

Brandschutz: Anforderungen können nachträglich durchgesetzt werden

Erfüllt ein Gebäude nachbarschützende Brandschutzvorschriften nicht, muss dessen Eigentümer die vom Nachbarn beanstandete, fehlende Brandwand nachträglich einziehen. Er darf dies nicht mit dem Hinweis verweigern, der dafür erforderliche finanzielle Aufwand stehe in einem groben Missverhältnis zum Leistungsinteresse des Nachbarn. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Weiterfresserschaden: Wann beginnt die Verjährung?

Das Landgericht (LG) Flensburg hat jetzt entschieden: Beim Entstehen eines Schadens kommt es für den Beginn der Verjährung auf die Abnahme der Werkleistung an. Das gilt auch bei einem sog. Weiterfresserschaden.

Nachbarschaftsstreit: Nachbar pocht auf Einhalten von Abstandsflächen, verstößt aber seinerseits dagegen: So geht es nicht

Ein Grundstückseigentümer hatte sich auf einen tatsächlich vorliegenden abstandsrechtlichen Verstoß des Nachbarn berufen. Seine Klage hat das Oberverwaltungsgericht (OVG) Nordrhein-Westfalen jedoch abgewiesen. Grund: Er hatte seinerseits gegen das Abstandsflächenverbot verstoßen.

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure: Referentenentwurf zur HOAI 2021:die wichtigsten Änderungen

Der Referentenentwurf zur HOAI 2021 liegt seit dem 7.8.2020 vor. Sie soll am 1.1.2021 in Kraft treten und muss das Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom 4.7.2019 umsetzen. Das geschieht u. a. dadurch, dass die verbindlichen Mindestsätze nicht mehr preisrechtlich (sondern nur noch als Orientierungswerte) geregelt werden.

Planungsleistungen: Nachträgliche Honorarforderung: Planer in der Beweispflicht

Architekten oder Ingenieure müssen im Streitfall beweisen, dass sie mit den Leistungen beauftragt worden sind, die sie abrechnen wollen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat daher einem Planungsbüro für seine Leistungen bei der Planung einer Biogasanlage das „Nachkarten“ verwehrt.

Bemusterung: Das Vertragssoll wird im Vertrag bestimmt

Bemusterungen werden durchgeführt, um Materialien, Farben oder Bauteile nebst Eigenschaften festzulegen. So soll deren Ausführungsart endgültig geklärt werden. Doch was, wenn die Ergebnisse solcher nachträglicher Bemusterungen zum Vertragssoll erhoben werden sollen? Dann müssen die Parteien dies eindeutig vereinbaren. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt.

Gesamtschuldnerische Haftung: Ausgleichszeit im Innenverhältnis auf zehn Jahre verlängert

Haben Planer und Bauunternehmer anteilig einen Schaden verursacht, haften sie dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Derjenige, der vom Bauherrn in Anspruch genommen wird, hat einen Ausgleichsanspruch gegenüber seinem Mitverursacher. Bisher galt, dass solche Ansprüche unter Gesamtschuldnern schon nach drei Jahren verjähren. Das Oberlandesgericht (OLG )München hat diese Frist jetzt auf zehn Jahre verlängert. So lange warten sollten sie aber besser nicht, um Ausgleichsansprüche geltend zu machen.

Aktuelle Gesetzgebung: Neues „Architektengesetz“ und „Neue HOAI“

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) hat einen Referentenentwurf für ein „Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen“ erarbeitet. Er enthält u. a. wichtige Aussagen dazu, wie die HOAI künftig aussehen soll.

Planungsverträge: Prüffähigkeit der Honorarrechnung muss innerhalb von 30 Tagen gerügt werden

Bei Planungsverträgen, die nach dem 1.1.18 geschlossen worden sind, müssen Auftraggeber innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Honorarrechnung rügen, dass ihre Rechnung nicht prüfbar ist. Spätere Rügen sind unwirksam. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Celle entschieden.

Unerlaubte Rechtsberatung: Architekten dürfen Auftraggeber nicht im behördlichen Widerspruchsverfahren vertreten

KurzText

Anscheinsvollmacht: Wenn der Bauherr den Architekten zur Abnahme schickt

Wird der Auftraggeber unter Vorschlag von Abnahmeterminen zur Abnahme aufgefordert und schickt er einen mit der Sache befassten Architekten zum Termin, muss er sich dessen rechtsgeschäftliche Erklärungen zurechnen lassen (Anscheinsvollmacht). Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden.

Architektenrecht: Muss ein Architekt dem Bauherrn Steuervorteile verschaffen?

Kann der Architekt nicht erreichen, dass eine Baumaßnahme in einer bestimmten Art und Weise steuerlich absetzbar ist, haftet er dafür nur, wenn ihn der Auftraggeber ausdrücklich oder stillschweigend damit beauftragt hat, für die Möglichkeit der Sonderabschreibung zu sorgen. Die Haftung droht ferner, wenn der Architekt eine falsche Auskunft gab, auf die sich der Auftraggeber verlassen durfte.

Bauplanung: Planungsmängel: Enthaftung setzt Bedenkenhinweis voraus

Ein auf den Vorwurf fehlerhafter Planung gestützter Schadenersatzanspruch gegen den Architekten ist ausgeschlossen, wenn der Bauherr die mangelhafte Planung bzw. Ausführung sogar gewünscht hat.

Bauplanung: Objektplanung muss höchste Wasserstände berücksichtigen

Ein Architekt muss den nach der Sachlage notwendigen Schutz gegen drückendes Wasser berücksichtigen. Er muss seiner Planung die (höchsten) Grundwasserstände zugrunde legen, auch wenn diese in der Vergangenheit selten und zuletzt gar nicht mehr erreicht worden sind.

Baugenehmigung: Carports können unabhängig vom Wohngebäude genehmigungsfrei sein

Wird eine Carport-Anlage unabhängig von dem genehmigungspflichtigen Wohngebäude konzipiert und gebaut, ist sie ein eigenständiges Vorhaben. Sie kann dann unabhängig von dem genehmigungspflichtigen Wohngebäude genehmigungsfrei sein.

Baugenehmigung: Zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Gebiet ohne Bebauungsplan

Hat der Bau eines zweigeschossigen Mehrfamilienhauses in einem Gebiet ohne Bebauungsplan keine „erdrückende Wirkung“ für die Nachbarn, darf er fortgesetzt werden.

Denkmalschutz: Lenin-Statue in Gelsenkirchen verstößt nicht gegen Denkmalschutzrecht

Die auf einem privaten Grundstück in Gelsenkirchen aufgestellte 2,15m hohe Lenin-Statue beeinträchtigt nicht das Erscheinungsbild des auf demselben Grundstück stehenden Baudenkmals.

Schadenersatz: Abfallcontainer werten gehobene Eigentumswohnung nicht ab

Wird in der Nähe einer gehobenen Neubauwohnung eine Altglas- und Altpapiercontaineranlage errichtet, haben die Käufer der Wohnung keinen Schadenersatzanspruch wegen hierdurch entstehender Beeinträchtigungen.

Nichterfüllung: Unzulässige Rechtsausübung bei einem Kalkulationsirrtum des Auftragnehmers

Nimmt der Empfänger ein Vertragsangebot an und besteht darauf, dass der Vertrag durchgeführt wird, obwohl er den Kalkulationsirrtum des Erklärenden im Angebot kennt, kann ein Fall unzulässiger Rechtsausübung vorliegen.

Baugenehmigung: Transportbetonwerk kann in einem Gewerbegebiet errichtet werden

Ein Transportbetonwerk muss nicht zwingend in einem Industriegebiet gebaut werden. Es ist auch zulässig, es in einem Gewerbegebiet zu errichten.

Verwaltungsrecht: Eilanträge gegen die probeweise Einrichtung einer Fußgängerzone erfolgreich

Das Verwaltungsgericht (VG) Hamburg hat den Eilanträgen zweier Anlieger gegen die im Rahmen des Projekts „Ottensen macht Platz“ für ein halbes Jahr probeweise eingerichtete Fußgängerzone stattgegeben. Es hat die aufschiebende Wirkung ihrer Widersprüche gegen die Verkehrszeichen, die das Projektgebiet in Ottensen als Fußgängerzone ausweisen, angeordnet.

Vertragsrecht: Bei Schwarzgeldabrede im WhatsApp-Chat gibt es keinen Werklohn

Ist das Gericht aufgrund einer WhatsApp-Nachricht davon überzeugt, dass die Parteien eine sogenannte „Schwarzgeldabrede“ getroffen hatten, erhält der Bauunternehmer für seine erbrachte Leistung keinen Werklohn.

Aktuelle Gesetzgebung: Ladeinfrastruktur für E-Autos wird bald Pflicht

Bis 2030 sollen mindestens sieben Millionen Elektrofahrzeuge zugelassen sein. Um dieses Ziel des Klimaschutzprogramms zu erreichen, bedarf es einer ausreichenden Anzahl an Ladestationen. Die Bundesregierung hat ein Gesetz auf den Weg gebracht, das neue Regeln für Gebäude mit größeren Parkplätzen mit sich bringt.

Werkvertragsrecht: Fristsetzung zur Mangelbeseitigung ist immer erforderlich

Ein Auftraggeber kann Schadenersatzansprüche wegen Baumängeln nur geltend machen, wenn er dem potenziellen Mängelverursacher zuvor die Gelegenheit gegeben hatte, nachzubessern.

Stellplätze: Vertrag über die Herstellung von Stellplätzen muss bestimmte Anforderungen erfüllen

Vereinbart eine Kommune die Herstellung von Stellplätzen mit einem Grundstückseigentümer, muss sie dabei bestimmte Anforderungen berücksichtigen. Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, ist der Vertrag nichtig.

Aktuelle Gesetzgebung: Vorschriften zur Gebäudeenergie sollen vereinfacht werden

Die Bundesregierung will die Gesetzesregelungen im Gebäudeenergie-Bereich vereinfachen. Dazu will sie das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz, dem Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (Gebäudeenergiegesetz GEG), zusammenführen.

Denkmalschutz: Voraussetzungen für den Abriss eines sanierungsfähigen Kulturdenkmals

Soll die Genehmigung zum Abriss eines sanierungsfähigen Kulturdenkmals erteilt werden, muss der Eigentümer des Denkmals in einer nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsberechnung darlegen, dass es ihm wirtschaftlich unzumutbar ist, das Kulturdenkmal zu erhalten.

Öffentliche Aufträge: EuGH: Subunternehmerleistung darf nicht begrenzt werden

Die Frage, mit welchem Anteil am Gesamtauftrag ein Subunternehmer bei VgV-Verfahren (Vergabe öffentlicher Aufträge) maximal beauftragt werden darf, ist seit Jahren umstritten. Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat jetzt klargestellt, dass nationale Begrenzungen nicht zulässig sind. Damit ist die Unsicherheit beendet.

Aktuelle Gesetzgebung: Bundesrat möchte Betriebsverbot für Ölheizungen ausweiten

Der Bundesrat möchte das von der Bundesregierung beabsichtigte Betriebsverbot für Ölheizungen ausweiten. Seiner Ansicht nach sollte es auch für Heizkessel gelten, die mit festen fossilen Brennstoffen beschickt werden, da deren Verbrennung sehr treibhausgasintensiv ist.

Werkvertragsrecht: Beginnt mit der Mangelbeseitigung die Gewährleistung neu?

Eine Frage, die Mandanten öfter stellen: Ein Mangel ist beseitigt worden. Beginnt damit die Gewährleistungsfrist neu?

Architektenrecht: Leistungsverzeichnis des Architekten muss Regeln der Technik einhalten

Ein Architekt, der nur mit der Bauleitung und Mitwirkung an der Vergabe zur Modernisierung einer Wohnanlage beauftragt ist, macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er in seinem Leistungsverzeichnis für eine Brandwand statt eines „nicht brennbaren“ Wärmedämmverbundsystems eine nur „schwer entflammbare“ Variante vorsieht. Dies gilt auch, wenn ihm der Auftraggeber keine Planungsunterlagen ausgehändigt hat.

Baumaßnahmen: Fassadendämmung darf nicht über die Grenze gehen

Ein Nachbar muss einen Überbau durch eine Außendämmung nicht dulden, wenn eine Innendämmung mit vertretbarem Aufwand möglich ist.

Haftungsrecht: Wie hoch ist der Toleranzrahmen bei einer Kostenschätzung?

Bei einer Kostenschätzung liegt der Spielraum des Architekten im Bereich von 30 bis 40 Prozent. Der Toleranzrahmen kann aber nicht generell einheitlich festgelegt werden. Die für eine größere Quadratmeterfläche erstellte Kostenschätzung kann nicht auf die geringere Fläche anhand der Kosten pro Quadratmeter umgerechnet werden.

Aktuelle Gesetzgebung: Energetische Gebäudesanierung soll ab 2020 gefördert werden

Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbstgenutztem Wohneigentum sollen schon ab 2020 für einen Zeitraum von zehn Jahren durch einen prozentualen Abzug der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Dazu soll das EStG um § 35c ergänzt werden. So steht es in Art. 1 des Referentenentwurfs für ein „Gesetz zur Umsetzung des Klimaschutzprogramms 2030 im Steuerrecht“.

Öffentliches Baurecht: Genehmigungsbehörde prüft nicht das Eigentum am Grundstück

Die Baugenehmigung wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt. Sie verleiht dem Bauherrn daher zivilrechtlich nicht die Befugnis, ein Bauvorhaben gegen den Willen des Grundstückseigentümers zu verwirklichen. Die Baugenehmigungsbehörde muss deshalb nicht prüfen, ob der Bauherr zivilrechtlich befugt ist, den Bau herzustellen.

Werkvertragsrecht: Mängelanzeigen müssen keine Mängelursachen enthalten

Eine Mängelanzeige ist ausreichend verständlich, wenn sie die Erscheinungsbilder des Mangels benennt. Es ist nicht erforderlich, dass der Bauüberwacher auch die Mangelursachen benennt, die er vermutet.

Objektüberwachung: Architekt muss Putzarbeiten bei Kälte untersagen

Das Auftragen von Innenputz stellt zwar eine einfache Leistung dar, die nicht überwacht werden muss. Anders sieht die Sache aber aus, wenn Putzarbeiten im Winter ausgeführt werden.

Nachbarrecht: Nachbar muss Birken nicht beseitigen, wenn sie den Grenzabstand einhalten

Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn in aller Regel nicht verlangen, dass dieser Bäume wegen der von ihnen ausgehenden natürlichen Immissionen auf seinem Grundstück beseitigt, wenn die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen eingehalten sind.

Gebührenbescheid: Erschließungsbeitrag kann nach über 30 Jahren seit Abschluss der Bauarbeiten nicht mehr erhoben werden

Die Erhebung von Erschließungsbeiträgen im Jahr 2017 für die Herstellung eines Teils der Straße Heckelsbergplatz in Bonn-Beuel war rechtswidrig.

Haftungsrecht: Tiefbauunternehmer muss sich nach Leitungen erkundigen

Verpflichtet sich der Auftragnehmer bei der Übernahme von Tiefbauarbeiten (hier: Verlegung von Leerrohren unterhalb von Straßen oder sonst befestigten Flächen) zur Leitungserkundung und beschädigt er während der Ausführung eine Gashochdruckleitung, kann er sich zu seiner Entlastung nicht darauf berufen, dass ihm der Auftraggeber unvollständige Pläne übergeben hat.

HOAI: Bauministerium äußert sich mit Erlass zum Urteil des EuGH

Das Bundesbauministerium hat mit einem Erlass auf die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) zur EU-Rechtswidrigkeit der Mindest- und Höchstsatzregelung der HOAI reagiert. Es hat den Bundes- und Landesdienststellen erste Vorgaben gemacht, wie sie mit dem Urteil umgehen sollen.

Verkehrssicherungspflicht: Baugrube hinter der Notausgangstür

Hinter einer auch als Notausgang gekennzeichneten Außentür dürfen sich grundsätzlich keine erheblichen Niveauunterschiede befinden.

Bauordnungsrecht: Luftwärmepumpe muss Abstandsfläche von drei Metern einhalten

Ein Nachbar muss eine Luftwärmepumpe entfernen, die er in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hat. Die Vorschriften des Bauordnungsrechts entfalten ihre Schutzwirkung auch im Nachbarverhältnis und führen zu einem zivilrechtlichen Anspruch des betreffenden Nachbarn auf Beseitigung.

Steuerrecht: Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen trotz Baukindergeld

Mit dem Baukindergeld wird der erstmalige Erwerb von Wohneigentum oder die Neuanschaffung von Wohnraum gefördert. Handwerkerleistungen sind nicht Inhalt der Förderung. Daher schließt die Gewährung von Baukindergeld eine Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen nicht aus – im Unterschied zu anderen Förderprogrammen der KfW-Bankengruppe für investive Maßnahmen der Bestandssanierung.

Hundehaltung: Kleintierhaltung kann im allgemeinen Wohngebiet eingeschränkt werden

Die Baunutzungsverordnung ermöglicht nur dann eine Kleintierhaltung als Annex zum Wohnen, dem auch das allgemeine Wohngebiet vom Gebietscharakter her vorwiegend dient, wenn sie in dem betreffenden Baugebiet üblich und ungefährlich ist und den Rahmen der für eine Wohnnutzung typischen Freizeitbetätigung nach Art und Anzahl der Tiere nicht sprengt.

Tiefgaragenstellplatz: Ein zu enger Tiefgaragenstellplatz ist mangelhaft

Ist ein Tiefgaragenstellplatz sehr eng, kann er mangelhaft sein.

Werkvertragsrecht: Kleinere gestalterische Mängel sind hinzunehmen

Bei der Abnahme von Bauleistungen wird oft darüber gestritten, ob kleinere gestalterische Mängel als ein Mangel gelten, der komplett beseitigt werden muss. Das Oberlandesgericht (OLG) München hat das mit rechtskräftiger Entscheidung am Beispiel zu betonierender Wandflächen verneint.

Bauplanungsrecht: Wohngrundstück kann nicht ohne Weiteres mit Mauer eingefriedet werden

Eine Stützmauer zur Stabilisierung einer Aufschüttung auf einem Wohngrundstück kann auch nicht ausnahmsweise genehmigt werden, wenn der Bebauungsplan der Gemeinde zur Grünerhaltung des Baugebiets Einfriedungsmauern grundsätzlich ausschließt.

Immobilienkauf: Was Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen

In Zeiten von Dauerniedrigzinsen sind Immobilien oft eine begehrte Form der Geldanlage. Wer eine vermietete Immobilie kauft, denkt in erster Linie an die Finanzierung und die steuerlichen Aspekte. Verkäufer und Käufer übersehen aber leicht wichtige Besonderheiten.

Haftungsrecht: Ungeeigneten Beton verwendet: Leistung ist auch ohne Schadenssymptome mangelhaft

Erfüllt eine Bodenplatte nicht die Anforderungen, die an eine Bodenplatte in dem betreffenden Baugebiet wegen betonaggressiven Grundwassers zu stellen sind, ist sie auch dann mangelhaft, wenn eine tatsächliche Schädigung (noch) nicht festgestellt werden kann.

Lärmbeeinträchtigung: Keine Baugenehmigung für Studentenwohnheim mit zu vielen Stellplätzen

Die Baugenehmigung für ein Studentenwohnheim mit Stellplätzen auf einem Grundstück ist rechtswidrig, weil die genehmigten Stellplätze zu unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen für einen Nachbarn führen.

Architektenrecht: Wer die Planung des Architekten zum Antrag der Baugenehmigung einreicht, nimmt die Leistung ab

Hat der Auftraggeber einen Architekten mit der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) beauftragt, nimmt er dessen Leistung ab, wenn er die Planungsunterlagen im Rahmen des Baugenehmigungsantrags einreicht und die Schlussrechnung vorbehaltlos zahlt.

Werkvertragsrecht: Abweichen der Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit ist ein Mangel

Ein Mangel liegt vor, wenn die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Weitergehend besteht auch ein Mangel, wenn die geplante oder ausgeführte Leistung von der vereinbarten Beschaffenheit abweicht.

Bauherrnberatung: Wiederaufbau nach Brand: Versicherung nimmt es wörtlich

Plant der Bauherr den Wiederaufbau eines abgebrannten Gebäudes, sollte er sich mit dem Thema „Versicherung“ und dem „Kleingedruckten“ darin beschäftigen. Anderenfalls können ihm unliebsame Überraschungen drohen.

Werkvertragsrecht: BGH: Baubegleitende Qualitätskontrolle ist Werkvertrag

Die „baubegleitende Qualitätskontrolle“, die in den letzten Jahren in Mode gekommen ist, ist eine Leistung, die dem Werkvertragsrecht unterzuordnen ist. Sie birgt damit auch entsprechende Haftungsrisiken.

Wettbewerbsrecht: Nur ein Architektenbüro darf mit „Architektur“ werben

Eine GmbH & Co. KG darf ihre Leistungen nur dann mit dem Hinweis „Architektur“ bewerben, wenn im Unternehmen mindestens eine Person angestellt ist, die in die Architektenliste eingetragen ist. Sonst ist die Werbung irreführend.

Sachverständigentätigkeit: Professor kann staatlich anerkannter Bausachverständiger sein

In Nordrhein-Westfalen können auch Professoren staatlich anerkannte Bausachverständige sein.

Bauüberwachung: Muss der Objektüberwacher ständig vor Ort sein?

Ein Architekt muss die Zuverlässigkeit und Qualität des ausführenden Unternehmers einschätzen. Er kann und muss prüfen, ob die Rahmenbedingungen und Grundvoraussetzungen vorliegen, dass das konkrete Gewerk mangelfrei ausgeführt wird. Er muss aber – vor allem bei einfachen Tätigkeiten – nicht ständig vor Ort sein.

Baugenehmigung: Baugenehmigung muss Verkehrslärmreflexionen auf die Nachbarschaft berücksichtigen

Nachbarn können sich gegen eine Baugenehmigung mit dem Argument wenden, das genehmigte Vorhaben rufe Verkehrslärmreflexionen hervor.

Denkmalschutz: Pankower Bahnbetriebswerk - Eigentümerin muss die denkmalgeschützten Gebäude teilweise erhalten

Die Eigentümerin des ehemaligen Pankower Bahnbetriebswerks ist verpflichtet, bauliche Sicherungsmaßnahmen für den überwiegenden Teil der Gebäude durchführen zu lassen.

Werkvertragsrecht: Kein Leistungsverweigerungsrecht für Auftragnehmer

Häufig berufen sich ausführende Unternehmer auf das Leistungsverweigerungsrecht, um sich aus der Mängelbeseitigungspflicht herauszuwinden. Das geht nach Auffassung des Oberlandesgerichts (OLG) Schleswig dann nicht, wenn die Ausführung nicht dem aktuellen Bauordnungsrecht entsprach. In dem Fall muss der ausführende Unternehmer auch dann nachbessern, wenn sich die konkrete Ausführungsart aus seinem Bauvertrag nicht ergab.

Verjährung: Konkludente Abnahme von Architektenleistungen

Wird die Schlussrechnung vorbehaltlos gezahlt und die Fertigstellungsanzeige widerspruchslos hingenommen, ist darin eine konkludente Billigung des Bauherrn zu sehen.

Verkehrssicherheit: Nicht jede Treppe benötigt ein Geländer oder einen Handlauf

Ist eine Treppe Bestandteil eines öffentlichen Wegs, muss ein Geländer oder ein Handlauf nur angebracht werden, wenn Gefahren ausgeräumt werden müssen, die für einen sorgsamen Benutzer nicht oder nicht rechtzeitig erkennbar sind und auf die er sich nicht oder nicht rechtzeitig einstellen kann.

Bauüberwachung: Finanzschwacher Bauunternehmer – Haftet der Bauherr mit?

Der Auftraggeber kann an einem Ausführungsfehler mitschuldig sein, wenn er Arbeiten, von denen er weiß, dass sie mit Gefahren verbunden sind, an einen Unternehmer vergeben hat, dessen mangelnde Sachkunde ihm bekannt war. Die bevorstehende Insolvenz oder absehbare finanzielle Schwierigkeiten sind aber kein Grund, von einer Auftragserteilung abzusehen.

Anscheinsbeweis: Ursache für die Verseuchung eines Brunnen

Geht nach der Sanierung einer Abwasserleitung die Belastung eines benachbarten Brunnens mit Fäkalbakterien in nahem zeitlichem Zusammenhang rapide zurück, so spricht der Anscheinsbeweis dafür, dass Schadstellen in der Abwasserleitung für die Kontamination ursächlich waren.

Verwaltungsrecht: E-Ladesäulen auf öffentlichen Verkehrsflächen benötigen keine Baugenehmigung

Ladesäulen für Elektrofahrzeuge dürfen von der Gemeinde als Straßenbaulastträger auf öffentlich gewidmeten Straßenflächen grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufgestellt werden.

Bauüberwachung: BGH konkretisiert Pflichten bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten

Auch bei handwerklichen Selbstverständlichkeiten schuldet der Bauüberwacher eine Einweisung, die Entnahme von Stichproben und eine Endkontrolle.

Vertragserfüllung: Zweifach- statt vereinbarter Dreifach-Verglasung: Bauherr kann Einbau neuer Fenster fordern

Werden statt der ausdrücklich vereinbarten Dreifach-Verglasung in der Eigentumswohnung des Bauherren nur zweifach-verglaste Dachfenster eingebaut, kann der Bauherr Erfüllung des Vertrags verlangen. Das bedeutet einen Austausch der Fenster.

Ausschreibung: Ein spekulatives Angebot ist nicht zuschlagsfähig

Der Umstand, dass das Angebot des Bieters bei einzelnen Positionen des Leistungsverzeichnisses Preise enthält, die deutlich unter den Kosten des Bieters liegen, rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, der Bieter habe die geforderten Preise nicht angegeben.

Aktuelle Gesetzgebung: Mietwohnungsbau: Sonderabschreibung kommt (noch) nicht

Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus“ ist doch nicht zum 1.1.2019 in Kraft getreten. Der Bundesrat hat es kurzfristig von der Tagesordnung der letzten Sitzung (vom 14.12.2018) genommen.

Werkvertragsrecht: Planer darf sich nicht allein auf DIN-Normen verlassen

Die Leistung eines Architekten ist mangelhaft, wenn das zu planende Parkhaus nicht tausalz- und frostbeständig ist. Sind zu Beginn der Planung Publikationen bekannt, die auf die speziellen Anforderungen des Bauwerks und die Auswahl des Betons eingehen, können Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die relevante DIN-Norm hinter den anerkannten Regeln der Technik zurückbleibt. Darauf muss der Architekt reagieren, entschied das OLG Nürnberg im Einvernehmen mit dem BGH.

Werkvertragsrecht: Fahrlässig verursachte Planungsmängel: Haftung ausschließbar?

Eine Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Planungsbüros, wonach Ansprüche des Auftraggebers wegen fahrlässig verursachter Mängel ausgeschlossen sind, benachteiligt den Auftraggeber unangemessen und ist unwirksam. Das hat das OLG Celle im Einvernehmen mit dem BGH entschieden.

Hauskauf: Bei Schädlingsbefall im Gebälk ist Rücktritt trotz Gewährleistungsausschluss möglich

Auch wenn Käufer und Verkäufer eines Hauses die Gewährleistung ausgeschlossen haben, kann erheblicher Schädlingsbefall in den Balken des Gebäudes ein Mangel sein, der zum Rücktritt berechtigt.

Öffentliche Aufträge: Preisabstand von 20 Prozent: Angebot intensiv prüfen

Liegt das Angebot des günstigsten Bieters um mehr als 20 Prozent unter dem des nächsten, muss der Auftraggeber in die Auskömmlichkeitsprüfung einsteigen und das in der Vergabeakte so dokumentieren, dass es die Nachprüfungsinstanz nachvollziehen kann. Floskelhafte und oberflächliche Ausführungen des involvierten Ingenieurbüros reichen nicht. In dem Fall muss das Vergabeverfahren wiederholt werden.

Planungsleistungen: Kostenschätzung hat bis zu 40 Prozent Toleranz

Ein Architekt hat bei seiner Kostenschätzung einen Toleranzrahmen. Dieser liegt bei einer vorgezogenen Grobkostenschätzung im Bereich von 30 bis 40 Prozent.

Haftung: BGH: Fiktive Mängelbeseitigungskosten sind nicht mehr abrechenbar

Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, hat einen Schadenersatzanspruch. Diesen kann er aber nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen. Er muss den konkreten Vermögensschaden ermitteln.

Architektenrecht: Richter können Prozess durch „Ohrenschein“ entscheiden

Gibt es keine technische Norm, die eine beklagte Mangelerscheinung regelt, kann ein Gericht mittels „Ohrenschein“ ermitteln, ob der Mangel wirklich vorliegt.

Honorarrecht: Kein Bautagebuch: Honorarabzug auch ohne Regelung

Führt der Architekt/Bauleiter kein Bautagebuch, ist ein verhältnisgerechter Honorarabzug gerechtfertigt.

HOAI: EuGH und HOAI: Honorarprozess muss entschieden werden

In vielen Gerichtsverfahren wird beantragt, das Verfahren auszusetzen, bis der EuGH über die Rechtswirksamkeit der HOAI entschieden hat. Das Kammergericht (KG) hat dem jetzt eine Abfuhr erteilt: „Ein Rechtsstreit ist nicht deshalb auszusetzen, weil die EU-Kommission gegen die Bundesrepublik ein Vertragsverletzungsverfahren betreffend der Vereinbarkeit des Preisrechts der HOAI mit der Dienstleistungsrichtlinie eingeleitet hat.“

Architektenrecht: Projektsteuerer ist kein Bauüberwacher

Es gibt kein Regelwerk, in dem steht, was ein Projektsteuerer leisten muss. Die Aufgaben ergeben sich daher aus den konkreten vertraglichen Absprachen. Ohne vertragliche Festlegung ist nicht davon auszugehen, dass ein Projektsteuerer mit Aufgaben der Objektplanung, insbesondere der Bauaufsicht, betraut worden ist. Das gilt erst recht, wenn ein Architekt beauftragt worden ist.

Bauplanungsrecht: Eine Senioren-WG ist im reinen Wohngebiet zulässig

Haben Bewohner einer Senioren-WG eigene Miet- und Pflegeverträge, ist dies eine im reinen Wohngebiet zulässige Wohnform. Nutzen mehrere, teils an Demenz erkrankte Senioren intensiv ein Einfamilienhaus, ist die Eigenart des reinen Wohngebiets gewahrt, wenn nur geringfügig mehr Belästigungen oder Nachteile entstehen, als würde eine Familie mit mehreren Kindern dort wohnen.

Werkvertragsrecht: Bauherr kündigt: Keine Abnahme mehr erforderlich

Wird ein Werkunternehmer (dazu gehören auch alle Planungsbüros, denn sie sind Werkunternehmer im Sinne des Werkvertragsrechts) gekündigt, und bringt der Bauherr unmissverständlich zum Ausdruck, dass er eine Nachbesserung etwaiger Mängel ablehnt, ist auch keine Abnahme mehr erforderlich. Damit wird die kündigungsbedingte Vergütung des Werkunternehmers auch ohne Abnahme fällig.

Planungsleistungen: Dach nicht hinterlüftet: Architekt muss mehr leisten

Entscheidet sich der mit der Ausführungsplanung und Bauüberwachung beauftragte Architekt für eine nicht belüftete Dachkonstruktion, muss er den Auftraggeber über die Risiken hinweisen, die mit dieser Planung einhergehen.

Aktuelle Gesetzgebung: Steuerförderung auf dem Bau: Drei Vorhaben sollten Sie kennen

Neues Baukindergeld, steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus und steuerliche Förderung von Aufstockungen in privaten und Gewerbebauten – das plant der Gesetzgeber.

Öffentlich-rechtlicher Unterlassungsanspruch: Unterlassungsanspruch gegen Straßenlärm verjährt in drei Jahren

Ein Anspruch auf Unterlassung der Lärmbeeinträchtigungen, die von einem im Jahr 2009 verlegten Straßenpflaster ausgehen, ist verjährt.

Gebäudenutzung: Einzelzimmervermietung in Einfamilienhaus verstößt nicht gegen Nachbarschaftsrechte

Werden einzelne Zimmer eines Einfamilienhauses zur Wohnnutzung an mehrere Personen vermietet, verstößt dies – auch in einem reinen Wohngebiet – nicht gegen Nachbarschaftsrechte.

Bauüberwachung: Wie oft muss die Bauüberwachung vor Ort sein?

Wie häufig muss die Bauüberwachung auf der Baustelle sein? Diese Frage erhitzt seit Jahren die Gemüter.

VOB/B: Was tun, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik ändern?

Der Auftragnehmer schuldet gemäß § 13 Nr. 1 VOB/B (2006) grundsätzlich, dass die allgemein anerkannten Regeln der Technik zum Zeitpunkt der Abnahme eingehalten werden. Dies gilt auch, wenn sich die allgemein anerkannten Regeln der Technik zwischen Vertragsschluss und Abnahme ändern.

Malerarbeiten: Vergilbende Farbe nach nur einem halben Jahr ist ein Mangel der Werkleistung

Entspricht bei Vornahme von Malerarbeiten die verwendete Farbe nach einem halben Jahr nicht mehr dem Farbton der von den Parteien zuvor besichtigten Probefläche, ist dies eindeutig eine Abweichung von einer Beschaffenheitsvereinbarung und damit ein Mangel der Werkleistung.

Honorarrecht: Vereinbarte förmliche Abnahme muss auch stattfinden

Die einmal im Vertrag vereinbarte förmliche Abnahme kann nicht durch eine Inbetriebnahme (konkludente Abnahme) ersetzt werden.

Baugenehmigung: Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage verletzt nachbarliches Rücksichtnahmegebot

Ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage kann das nachbarliche Rücksichtnahmegebot verletzen.

Architektenrecht: Löschung aus der Architektenliste wegen Steuerhinterziehung

Ein wegen Steuerhinterziehung und Bestechung verurteilter Architekt kann aufgrund der darin zum Ausdruck kommenden Unzuverlässigkeit aus der Architektenliste gelöscht werden.

Nachbarschutz: Stiftung darf „Hoffnungshaus“ zur Anschlussunterbringung von Flüchtlingen bauen

Das Verwaltungsgericht (VG) Stuttgart hat den Eilantrag von Nachbarn gegen die der Hoffnungsträger Stiftung erteilten Baugenehmigung zur Errichtung eines „Wohngebäudes zur integrativen Unterbringung von Flüchtlingen in Anschlussunterbringung, Bewohnern mit Wohnberechtigungsschein und Obdachlosen“ und sechs Stellplätzen in Berkheim/Esslingen abgelehnt.

Bauordnungsrecht: Ein blickdichter Zaun ist nicht zwingend verunstaltend

Einen blickdichten Zaun zum Nachbargrundstück zu errichten, muss nicht zwingend gegen das baurechtliche Verunstaltungsverbot verstoßen.

Architektenvertrag: Unterschreiben, eingescannt und per E-Mail verschickt: Schriftform der Kündigung ist so gewahrt

Die Kündigung eines Werkvertrags kann grundsätzlich formlos erfolgen. Die Parteien eines Planervertrags können aber vereinbaren, dass die Kündigung des Vertragsverhältnisses der Schriftform bedarf. Um die durch Vertrag bestimmte schriftliche Form zu wahren genügt auch die telekommunikative Übermittlung.

Baumängel: Der Verkäufer eines Hausgrundstücks muss den Erfolg von Mängelbeseitigungen nicht kontrollieren

Hat der Verkäufer eines Hausgrundstücks mit der Beseitigung eines Baumangels (Befall mit Holzbock beseitigen) ein Fachunternehmen beauftragt, muss er nicht kontrollieren, ob die Sanierungsbemühungen erfolgreich waren. Mit dem Verzicht auf eine Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er nicht billigend in Kauf, dass der Mangel später wieder auftritt.

Grundbuchrecht: Nachweis der Geschäftsfähigkeit im Grundbuchverfahren

Das Grundbuchamt darf eine Auflassung nur eintragen, wenn deren Wirksamkeit nachgewiesen ist. Für den Nachweis gilt der Erfahrungssatz, dass die Geschäftsfähigkeit die Regel, die Geschäftsunfähigkeit hingegen die Ausnahme ist.

Grundbuchrecht: Eigentumseintragung im Grundbuch ist anfechtbar

Wird jemand zu Unrecht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen (hier: Identitätsdiebstahl), kann er mit der Beschwerde nach §§ 71, 73 GBO beantragen, dass die vor ihm eingetragene Person berichtigt oder gelöscht und wieder eingetragen wird.

Bauaufsichtsrecht: Keinen Anspruch die Unterbringung von 15 Flüchtlingen in benachbarter Doppelhaushälfte zu untersagen

Der Eigentümer einer Doppelhaushälfte kann nicht im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde verlangen, dass die Unterbringung von 15 Flüchtlingen in der benachbarten Doppelhaushälfte untersagt wird. Denn eine solche Unterbringung stellt jedenfalls dann eine zulässige Wohnnutzung dar, wenn keine Überbelegung vorliegt.

Bauvertrag: Ohne Kenntnis von fehlender Gewerbeanmeldung wird der Bauvertrag nicht nichtig

Ein einseitiger Verstoß gegen die Bestimmungen des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes – wie z. B. fehlende Gewerbeanmeldung – führt nicht zur einer Nichtigkeit des geschlossenen Bauvertrags, wenn der Vertragspartner keine Kenntnis von dem Verstoß hat.

Bauplanungsrecht: Bebauungsplan für nicht bebaubare landwirtschaftliche Fläche unwirksam

Ein Bebauungsplan, mit dem nördlich der Ortsrandbebauung eine Fläche für die Landwirtschaft festgesetzt wird, die nicht bebaut werden darf, ist unwirksam. Dies entschied das Oberverwaltungsgericht (OVG) Rheinland-Pfalz.

Baumangel: Kellerabdichtung muss den Keller abdichten!

Ist eine funktionierende Kellerabdichtung geschuldet, ist das Werk nur dann mangelfrei, wenn es ausreichend vor eindringendem Wasser schützt. Das Bauwerk und dessen Teile müssen so abgedichtet sein, dass keine Feuchtigkeit eindringt.

Aktuelle Gesetzgebung: Länder wollen Elektromobilität und Barrierefreiheit fördern

Der Bundesrat setzt sich dafür ein, die Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge zu verbessern und bauliche Maßnahmen zur Barrierefreiheit zu beschleunigen. Rechtliche Hürden, die dem entgegenstehen, sollten baldmöglichst abgebaut werden. Dies sieht ein Gesetzentwurf vor, den der Bundesrat beschlossen hat.

Bauabnahme: So lässt sich die letzte Hürde auf dem Weg ins Eigenheim sicher nehmen

Wenn der Bau des Eigenheims endlich fertig ist, kann es vielen Bauherren mit dem Einzugstermin gar nicht schnell genug gehen. Doch Vorsicht: Vor der Schlüsselübergabe steht die Bauabnahme als letzte Hürde auf dem Weg in die eigenen vier Wände. „Ihre zahlreichen rechtlichen Wirkungen dürfen Bauherren nicht unterschätzen“, warnt Mario van Suntum, Vertrauensanwalt beim Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB).