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Verbraucherrecht

Kaufrecht: Aufklärungspflichten beim Verkauf von alten Häusern

November 2016

Der Verkäufer eines Wohnhauses mit einem Keller aus dem Jahre 1938 muss einen Kaufinteressenten darüber aufklären, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt.

Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Hamm im Fall eines Mannes entschieden, der ein Wohnhaus gekauft hatte. Bei der Besichtigung des 1938 gebauten Kellers erklärte er, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller eindringt, war nicht sichtbar. Der Verkäufer wies vor Abschluss des Kaufvertrags auch nicht darauf hin. Im Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Als der Käufer später den aus seiner Sicht mangelhaften Keller entdeckte, erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Das OLG stellte fest, dass der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten durfte. Das Haus sei mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem älteren, im Jahre 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Derartige Keller könnten üblicherweise zumindest als Lagerraum genutzt werden.

Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss verhindere nicht die Haftung des Verkäufers. Dieser habe den Mangel arglistig verschwiegen. Er hätte den Käufer darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäufer müsse er auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben. Darum habe er auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe er aber nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht getan. Für den Käufer sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Auf seine Fragen nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe der Verkäufer die ihm bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos. Der Käufer konnte somit aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten.

Quelle | OLG Hamm, Urteil vom 18.7.2016, 22 U 161/15, Abruf-Nr. 189119 unter www.iww.de, Revision beim BGH (V ZR 186/16)